1 K 32/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Dreizimmerwohnung Nr. 10 im Dachgeschoss sowie Keller Nr. 10 eines dreigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung, gedämmt, mit Dachgauben

• Heizung & Warmwasser: Fernwärmezentralheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper; Heizungsübergabestation im Vordergebäude; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: seit Jahrzehnten im Wesentlichen nicht modernisiert; Erneuerung bzw. Aufrüstung erforderlich

• Fenster: in der Wohnung Holzfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung; im Treppenhaus Holzfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, WC und Waschbecken, teilweise geflieste Wände; Bad erneuerungsbedürftig

Besichtigung:

Das Objekt wurde an drei Terminen besichtigt; am 17.09.2025 und 19.11.2025 erfolgte die Innenbesichtigung der Wohnung, am 07.10.2025 nur eine Außenbesichtigung. Das Objekt konnte hinsichtlich der Wohnung vollständig in Augenschein genommen werden; die Beschreibung stützt sich ergänzend auf Aufteilungspläne und weitere Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 10 liegt im Dachgeschoss links des Vorderhauses und umfasst 68,65 m² Wohnfläche. Sie besteht aus drei Zimmern, Küche, Bad/WC und Abstellraum; zusätzlich gehört Kellerraum Nr. 10 im Kellergeschoss mit rund 12 m² dazu. Ein Balkon ist zwar im Grundbuch und in der Teilungserklärung bezeichnet, wurde tatsächlich aber nicht errichtet.

Der Grundriss ist noch zweckmäßig und einigermaßen zeitgemäß, mit keinen Durchgangszimmern. Die Raumgrößen sind teils durchschnittlich, teils unterdurchschnittlich; insbesondere Bad und Zimmer 3 sind relativ klein. Die Wohnung ist von Nordwesten und Südosten belichtet, die Belichtungsverhältnisse sind insgesamt ausreichend. Abstellraum und Flur sind innenliegend und nur künstlich zu belichten und zu belüften.

Der Zustand ist komplett renovierungsbedürftig. Erneuerungs- oder Renovierungsbedarf besteht bei Bodenbelägen, Wand- und Deckenoberflächen, Türen, Elektroinstallation, Wasser- und Heizungsinstallation sowie beim Bad mit WC. Innerhalb der Wohnung wurden offenbar seit Jahrzehnten, abgesehen vom mutmaßlichen Einbau der Heizung in den 1990er Jahren, keine wesentlichen Renovierungen oder Modernisierungen vorgenommen.

Gebäude

Das Vorderhaus ist ein dreigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienwohnhaus von 1869 mit ausgebautem Dachgeschoss. Es umfasst insgesamt 7 Wohnungen; auf dem Gesamtgrundstück befinden sich zusätzlich 5 weitere Wohneinheiten im rückwärtigen Gebäude, insgesamt also 12 Wohnungseigentumseinheiten. Das Vorderhaus steht als Kulturdenkmal unter Denkmalschutz. Beschrieben ist ein traufständiger, dreigeschossiger verputzter Massivbau mit Gliederungselementen der Gründerzeit; es handelt sich um ein frühes Beispiel der Verdichtung innerstädtischer Wohnbebauung.

Konstruktiv sind Steinfundamente, Kellerwände aus Bruchsteinmauerwerk, Außenwände aus Mauerwerk sowie teilweise Innenwände aus Riegelmauerwerk vorhanden. Über dem Kellergeschoss besteht eine massive Gewölbedecke, darüber vermutlich Holzbalkendecken. Das Dach wurde vermutlich um 2000 neu eingedeckt und gedämmt; in diesem Zusammenhang wurden auch Dachgauben eingebaut. Die Fenster des Gebäudes wurden 1993 erneuert. Etwa um 2000 wurden zudem drei Balkone in Stahlkonstruktion angebaut, die jedoch nicht die hier bewertete Einheit betreffen.

Das Treppenhaus ist vom Erdgeschoss bis ins 1. Obergeschoss mit Kunststeintreppe und Metallgeländer, darüber mit Holztreppe und Holzgeländer ausgebildet; ein Aufzug ist nicht vorhanden. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich überwiegend in befriedigendem bis ausreichendem Zustand, mit Sanierungsbedarf im Dachgeschoss-Treppenhausbereich sowie erneuerungsbedürftigen Treppenhausfenstern. Die Nutzung ist wohnwirtschaftlich; eine anderweitige Nutzung wäre nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und baurechtlicher Genehmigung möglich.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich zusätzlich ein dreigeschossiges, unterkellertes Rückgebäude mit 5 Wohneinheiten. Es ist an die Nachbarbebauung angebaut. Der Außenbereich vor dem Hintergebäude zeigte sich in vernachlässigtem Unterhaltungszustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung unvermietet und leerstehend.