2 K 33/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 2-Zimmerwohnung Nr. 12 im DG eines 4-geschossigen Mehrfamilienhauses (Vorderhaus).

• Dachform und Dachdeckung: Vordergebäude mit Satteldach, Seitengebäude mit Pultdach; jeweils Ziegeleindeckung, Dach gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Fernwärmezentralheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper; im Wohnzimmer zusätzlich alter Kachelofen vorhanden; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: teilerneuerte Hausinstallationen

• Fenster: Holzfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, zusätzlich Dachflächenfenster; an den senkrechten Fenstern Rollläden

• Sanitär: Bad mit Wanne, WC und Waschbecken; Boden gefliest, Wände teilgefliest

• Türen: furnierte Holztüren mit Holzzargen; Wohnungseingang nur als einfache Stahltür ausgeführt

• Wände/Decken: überwiegend Raufaser

• Balkon: Balkon in Stahlkonstruktion mit Stahlgeländer und Holzbohlenbelag

• Böden: Fliesenbelag in der kompletten Wohnung einschließlich Wohnräumen, Küche, Flur und Bad

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 07.10.2025 innen und außen sowie am 17.09.2025 von außen besichtigt. Das Sondereigentum einschließlich Kellerraum war zugänglich; die Beschreibung und Bewertung stützen sich ergänzend auf Aufteilungspläne, Teilungserklärung und vorliegende Baugenehmigungen.

Wohnung

Die zu versteigernde Einheit ist die Wohnung Nr. 12 im Dachgeschoss rechts des Vordergebäudes. Sie umfasst 2 Zimmer, Küche, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Balkon sowie den Kellerraum Nr. 12 im Kellergeschoss. Die Wohnfläche wurde aus den Aufteilungsplänen mit 91,17 m² ermittelt.

Der Grundriss ist für eine Zweizimmerwohnung noch zweckmäßig, mit durchschnittlichen Raumabmessungen und Balkon als zusätzlicher Freisitzfläche. Prägend sind jedoch zahlreiche Dachschrägen sowie teils geringe lichte Raumhöhen; abschnittsweise beträgt die Raumhöhe nur 2,19 m. Das Bad ist innenliegend. Die Belichtung wurde als befriedigend beurteilt; die Wohnung ist nach Südwesten und Nordosten orientiert.

Die Wohnung wurde nach den Feststellungen vermutlich in den späten 1980er Jahren bzw. um 1990 renoviert; die Fenster stammen wohl ebenfalls aus dieser Zeit. Der Balkon in Stahlkonstruktion wurde um 2010 angebaut. Zum Stichtag bestand Renovierungsbedarf, insbesondere malermäßig. Wertmindernd wirken außerdem die mäßige Dachdämmung mit starker sommerlicher Aufheizung, die lediglich einfache Stahltür als Wohnungseingangstür, die unterdurchschnittlichen Raumhöhen und die Lage im Dachgeschoss ohne Personenaufzug.

Gebäude

Das Wohnungseigentum befindet sich in einem viergeschossigen, voll unterkellerten Mehrfamilienwohnhaus in Massivbauweise aus dem Baujahr 1907, bestehend aus Vorderhaus und angebautem Seitengebäude. Die Wohnanlage ist in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und umfasst insgesamt 13 Wohnungen. Das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut; hierfür lag eine Baugenehmigung von 1990 vor.

Das Gebäude besitzt im Vorderhaus ein Satteldach, im Seitengebäude ein Pultdach; beide Dächer sind mit Ziegeln eingedeckt und gedämmt. Die straßenseitige Fassade besteht aus Backsteinsichtmauerwerk, im Übrigen aus Putzfassade. Modernisierungen betreffen insbesondere die Dacheindeckung mit Dämmung um 1990, den vermutlichen Fensteraustausch um 1990, die Kernsanierung des Anbaus 1987, den Balkonanbau 2010, die Treppenhausrenovierung 2018 sowie die Übergabestation 2022.

Der Zugang erfolgt von der Straße über die Durchfahrt; der Hauseingang liegt an der östlichen Seite des Seitengebäudes. Das Treppenhaus verfügt bis zum 2. Obergeschoss über Massivtreppen mit PVC-Belag und Metallgeländer, darüber über eine Holztreppe mit Holzgeländer; zum Kellergeschoss führt eine Sandsteintreppe. Das Gemeinschaftseigentum wurde insgesamt als befriedigend beurteilt. Größerer Instandhaltungsstau wurde nicht festgestellt, jedoch ist die Putzfassade renovierungsbedürftig. Das Gebäude steht nicht als Kulturdenkmal unter Denkmalschutz; das Grundstück liegt nach aktuellem Kenntnisstand im Bereich eines archäologischen Kulturdenkmals.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.