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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohneinheit Nr. 5 im Souterrain und EG (einschließlich Treppenaufgang) nebst Kellerraum.

• Dachform und Dachdeckung Seitengebäude: Flachdach, vermutlich mit Bitumendachbahnen; teilweise Terrassenaufbau auf der Dachfläche einer anderen Einheit; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung im Vorderhaus, Brenner mit 34 kW Nennwärmeleistung, Baujahr um 1990; Wärmeübertragung über Flachheizkörper, teils mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung vermutlich zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: im Seitengebäude durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, keine Rollläden; innere Fensterbänke aus Holz, äußere aus Betonwerkstein

• Sanitär: Bad mit eingebauter Wanne, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken; durchschnittliche Ausstattung und Qualität

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.11.2025 innen und außen besichtigt; die Wohnung, das Seitengebäude sowie das gemeinschaftliche Vorderhaus konnten dabei weitgehend in Augenschein genommen werden. Nicht zugängliche Bereiche wurden anhand des gewonnenen Eindrucks und der vorliegenden Unterlagen beurteilt.

Wohnung

Die versteigerte Wohneinheit Nr. 5 liegt im Souterrain und Erdgeschoss des Seitengebäudes und umfasst zusätzlich einen Kellerraum. Die Wohnfläche beträgt rund 50 m². Zur Raumaufteilung gehören zwei ineinander übergehende Zimmer, eine Küche und ein Bad. Die Küche befindet sich gemäß Aufteilungsunterlagen im Kellergeschoss, die Wohnräume und das Bad im Erdgeschoss. Der Grundriss ist individuell gestaltet; nachteilig wirken die als „gefangene“ Räume beschriebenen, nur über andere Zimmer erreichbaren Bereiche.

Belichtung und Besonnung sind unzureichend. Der Ausbauzustand ist einfach bis durchschnittlich. Insgesamt befindet sich das Sondereigentum in befriedigendem baulichem Zustand. Es besteht ein geringfügiger Unterhaltungsstau sowie Renovierungsbedarf; hierfür wurden in der Wertermittlung pauschal allgemeine Renovierungsarbeiten berücksichtigt. Die Räume wurden innerhalb eines früheren Nutz- bzw. Betriebsgebäudes hergestellt; eine ausdrückliche Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung für die Wohneinheit liegt laut Gutachten nicht vor. Für die Bewertung wurde jedoch die materielle Legalität vorausgesetzt.

Gebäude

Die Wohnung befindet sich in einem eingeschossigen, teilunterkellerten Seitengebäude in Massivbauweise mit vermitteltem Baujahr 1972. Das Gebäude ist verputzt und gestrichen, der Sockel ist verklinkert. Die Umfassungswände bestehen aus einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung; dies führt zu einer wirtschaftlichen Wertminderung. Der bauliche Zustand des Seitengebäudes ist befriedigend, es bestehen geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Der Zugang zur Wohnung ist nicht barrierefrei.

Das gemeinschaftliche Hauptgebäude auf dem Grundstück ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, ebenfalls Baujahr 1972, mit insgesamt vier weiteren Wohneinheiten und Heizungsanlage. Auch hier wurde keine wesentliche Modernisierung festgestellt; der Gesamtzustand der Anlage entspricht dem Baujahr und ist insgesamt befriedigend.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohneinheit leerstehend.