2 K 188/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um Wohnungseigentum Nr. 1 in Form einer Doppelhaushälfte als Einfamilienhaus mit Vierzimmerwohnung, Dachterrasse und 1/2 Miteigentumsanteil an 168 m² Grundstück; laut Teilungserklärung gehört ein Abstellschuppen im Garten dazu, tatsächlich ist keiner vorhanden.

• Dachform/Dachdeckung: Pultdach in Holzkonstruktion, gedämmt, mit Ziegeleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Gasbrennwerttherme; Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: Hausinstallationen im Rahmen der Kernsanierung erneuert, etwa um 2015

• Fenster: Kunststofffenster aus 2011 mit Zweischeiben-Isolierverglasung; Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Gäste-WC im Erdgeschoss mit Waschbecken; Badezimmer im Obergeschoss mit Wanne, WC und Waschbecken; im Dachgeschoss Leitungen als Vorbereitung für ein weiteres Bad vorhanden

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen besichtigt; beim ersten Termin war keine Innenbesichtigung möglich, beim zweiten konnten alle Räume der zu bewertenden Einheit begangen werden. Das Objekt wurde anhand der Ortsbesichtigung sowie von Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsplänen, Flächenberechnungen, Lageunterlagen und weiteren Behördenauskünften bewertet.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Vierzimmerwohnung in Form eines Einfamilienhauses mit 89,03 m² Wohnfläche, verteilt auf Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Zur Raumaufteilung gehören im Erdgeschoss Flur, Gäste-WC, Wohnzimmer und Küche, im Obergeschoss Flur, Badezimmer sowie zwei Zimmer und im Dachgeschoss ein weiteres Zimmer mit Zugang zur Dachterrasse. Hinzu kommt der Keller als Nebenfläche; im Dachgeschoss bestehen außerdem Leitungen als Vorbereitung für ein weiteres Bad, Sanitärgegenstände sind dort bislang nicht installiert.

Der Grundriss ist zweckmäßig, jedoch mit eher unterdurchschnittlichen Raumgrößen für diesen Gebäudetyp. Die Belichtung erfolgt natürlich, die Räume sind belüftbar; die Belichtungsverhältnisse werden als befriedigend beschrieben, mit Ausrichtung nach Südwesten und Nordosten. Die Wohnungsgröße ist im Verhältnis zum Gebäudetyp klein, eine Gartenfläche besteht nicht, sondern lediglich eine kleine gepflasterte Hoffläche.

Der Zustand ist durchschnittlich, allerdings mit erkennbarem Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf. Festgestellt wurden unter anderem ein Feuchte- bzw. mutmaßlicher Schimmelschaden an der Badezimmerdecke im Obergeschoss, teils beschädigte oder verfärbte Fliesen, größere Wandöffnungen mit Bedarf an Putz- und Malerarbeiten, ein verschmutzter und möglicherweise schadhafter Terrassenbelag sowie funktionale Mängel an der Treppe mit teils geringer Kopfhöhe und ungleichmäßigen Steigungen.

Gebäude

Das Gebäude ist eine um 1930 errichtete Doppelhaushälfte innerhalb eines zweigeschossigen, vollunterkellerten Doppelhauses, das nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist. Die zu bewertende Einheit wird von der Straße aus separat erschlossen und als Einfamilienhaus genutzt. Das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut; die anteilige Bruttogrundfläche beträgt 181,54 m².

Die Bauweise ist massiv mit vermutlich Stein- oder Betonfundamenten, Kellerwänden aus Beton und/oder Mauerwerk, Mauerwerksaußenwänden, Massivdecken und verputzter Fassade. Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse und eine Vollunterkellerung. Das Dach ist als gedämmtes Pultdach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung ausgebildet. Zum Gebäude gehören als wertrelevante Merkmale insbesondere die Dachterrasse, eine Dachgaube sowie die Eingangstreppe mit Vordach.

Nach sachverständiger Einschätzung erfolgte zwischen 2010 und 2015 eine Kernsanierung. Dabei wurden Wand-, Boden- und Deckenbeläge erneuert, Fenster ausgetauscht, Sanitärräume und Fassade saniert sowie Heizung und die Installationen für Elektro, Heizung und Sanitär erneuert. Auch das Dach wurde im Laufe der Zeit renoviert, gedämmt und neu eingedeckt. Die Restnutzungsdauer wurde wegen dieser Kernsanierung mit 59 Jahren angesetzt.

Der Bauzustand des Gemeinschaftseigentums ist durchschnittlich ohne erkennbaren Instandhaltungsstau. Am Sondereigentum bestehen jedoch Mängel und Schäden, darunter eine feuchtebelastete Außenwand im Untergeschoss, renovierungsbedürftige Fassadenflächen und die bereits beschriebenen Defizite im Innenbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.