2 K 170/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Vierzimmerwohnung (Nr. 1) im 2. Obergeschoss mit Kellerraum (Nr. 1) sowie das Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz (Nr. 1).

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung, Holzkonstruktion

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus den 1990er Jahren als Niedertemperaturheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: innerhalb der Wohnung 2020/2021 erneuert

• Fenster: in der Wohnung Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierverglasung; im gemeinschaftlichen Flur noch ältere Holzfenster vorhanden

• Rollläden: elektrische Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, WC und Waschbecken; zusätzlich Gäste-WC mit Waschbecken

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen besichtigt. Beim ersten Termin war nur eine Außenbesichtigung möglich; beim zweiten Termin konnten die Wohnung, der Kellerraum sowie die gemeinschaftlichen Bereiche innen und außen in Augenschein genommen werden.

Wohnung

Die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung Nr. 1 umfasst 100,87 m² Wohnfläche und besteht aus vier Zimmern, Küche, Bad/WC, Gäste-WC, Abstellraum und Flur. Laut Gutachten wurde die Einheit von einer Drei- zu einer Vierzimmerwohnung umgebaut; die vorhandenen Aufteilungspläne bilden den tatsächlichen Zustand daher nicht vollständig ab. Ein Kellerraum Nr. 1 im Kellergeschoss gehört zur Einheit.

Der Grundriss wird als zweckmäßig mit durchschnittlichen bis großzügigen Raummaßen beschrieben. Die Belichtung ist befriedigend; die Orientierung erfolgt nach Osten, Norden und Westen, lediglich das Gäste-WC ist innenliegend. Die Wohnung wurde 2020/2021 kernsaniert. Dabei erfolgten Grundrissänderungen, die Erneuerung von Wand-, Boden- und Deckenbelägen, die Sanierung der Sanitärräume, die Erneuerung der Installationen für Wasser, Abwasser, Strom und Heizung, der Einbau neuer Kunststofffenster sowie neuer Heizkörper. Die Wohneinheit befand sich zum Stichtag in gutem, renoviertem Zustand ohne erkennbare Mängel oder Instandhaltungsstau.

Gebäude

Das Wohnungseigentum befindet sich in einem 1973 genehmigten, zweieinhalbgeschossigen, voll unterkellerten Mehrfamilienwohnhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, insgesamt drei Wohnungen und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Zum Gemeinschaftseigentum zählen insbesondere Treppenhaus, Kellerflur, Heizraum und Flure. Der Zugang zur Wohnung erfolgt über einen Treppenaufgang an der nördlichen Giebelseite; der Hauseingang liegt westlich.

Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse, massive Decken, Mauerwerksaußen- und -innenwände sowie teilweise Trockenbauwände. Die Fassade ist verputzt. Am Gemeinschaftseigentum fanden seit dem Baujahr nach Aktenlage nur wenige Maßnahmen statt; genannt werden die Erneuerung der Heizung in den 1990er Jahren und ein Neuanstrich des Treppenhauses zwischen 1. und 2. Obergeschoss vermutlich 2021. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich insgesamt in befriedigendem, teils unterdurchschnittlichem Zustand mit Renovierungs- und Instandhaltungsstau. Genannt werden renovierungsbedürftige Fassade, überarbeitungsbedürftige Anstriche im Treppenhaus, alte Holzfenster im Flur, eine einfache und undichte Hauseingangstür sowie ein prüfbedürftiger Abschluss der rechten Dachhälfte.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung unvermietet und leerstehend.