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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 5-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss links mit Loggia und Kellerräumen sowie einen Kfz-Stellplatz.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach; das Dach ist ungedämmt.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Etagenheizung in der Wohnung, Baujahr ca. 1960; energetisch veraltet.

• Elektroinstallation: überwiegend aus dem Baujahr, mit sehr wenigen Steckdosen; insgesamt veraltet.

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit zweifacher Verglasung aus dem Baujahr 1960.

• Sanitärausstattung: Bad mit fehlenden bzw. unzureichenden Anschlussmöglichkeiten am Spiegelbereich; insgesamt einfacher, veralteter Standard.

• Böden: Kork in Wohnbereichen, Teppich in Teilen der Wohnung, ältere Fliesen in Neben- und Nassräumen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.11.2025 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung besichtigt. Das Objekt konnte in allen wesentlichen Bereichen eingesehen werden; für die Grundrissdarstellung wurde mangels Baugenehmigungsunterlagen eine einfache Skizze auf Basis des Ortstermins erstellt.

Wohnung

Die Eigentumswohnung befindet sich im Erdgeschoss links und umfasst laut Gutachten 101,68 m² Wohnfläche. Zum Sondereigentum gehören die Wohnung, die Loggia Nr. 1 des Aufteilungsplans sowie der Kellerraum K1. Zusätzlich ist ein separates Flurstück mit ca. 15 m² als Verkehrsfläche bzw. Stellplatz zu versteigern.

Die Raumaufteilung wird als funktional, jedoch nicht mehr zeitgemäß beschrieben. Konkrete Einzelräume sind im Gutachten nicht vollständig benannt, jedoch ist aus Grundrissskizze und Fotodokumentation eine klassische Wohnnutzung mit den üblichen Aufenthalts- und Nebenräumen erkennbar. Die Grundrissgestaltung entspricht im Wesentlichen dem Baualter und wirkt überholt. Belichtung und Besonnung sind für eine Erdgeschosswohnung in offener Wohnlage als ordentlich einzuschätzen; die Wohnung verfügt zudem über eine Loggia mit Außenbezug.

Der Zustand ist insgesamt sehr einfach und deutlich veraltet. Die Ausstattung entspricht überwiegend nicht mehr heutigen Wohnstandards. Teilweise wurden Innenwände mit Rigips verkleidet, was auf einfache nachträgliche Veränderungen schließen lässt. Die elektrische Anlage ist alt und nur mit wenigen Steckdosen ausgestattet. Insgesamt besteht ein deutlicher Modernisierungsbedarf.

Gebäude

Das Gebäude ist eine massiv errichtete Doppelhaushälfte mit insgesamt vier Wohneinheiten, Baujahr ca. 1960. Es verfügt über zwei Vollgeschosse und ist vollständig unterkellert. Die auf die Wohnung entfallende Bruttogrundfläche ist mit 106 m² angegeben. Das Haus steht auf einem rund 1.059 m² großen Gesamtgrundstück; bewertet wurde der zugehörige Miteigentumsanteil von 2.930,55/10.000, rechnerisch etwa 310,34 m² Grundstücksfläche.

Die Bauweise ist typisch für die 1960er Jahre mit massiven tragenden Wänden und massiven Geschossdecken. Die Grundsubstanz wird als solide und langlebig beschrieben. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt. Baugenehmigungsunterlagen lagen nicht vor; der Bestand wurde jedoch als genehmigt bzw. bestandsgeschützt unterstellt.

Insgesamt befindet sich das Gebäude in einem altersentsprechenden, soliden, aber deutlich modernisierungsbedürftigen Zustand. Die Bausubstanz wird als robust, die Grundkonstruktion als stabil und der Keller als trocken beschrieben. Sanierungs- und Modernisierungsbedarf besteht insbesondere bei Fenstern, energetischem Zustand, technischer Gebäudeausstattung und Teilen des Innenausbaus.

Grundstück

Zum Wertermittlungsobjekt gehört neben dem Miteigentumsanteil am bebauten Grundstück auch das separate Flurstück 16/103, das als Verkehrsfläche bewertet wurde und tatsächlich als zugehöriger Außenstellplatz dient. Dieses Flurstück hat eine Größe von ca. 15 m² und ist nur eingeschränkt nutzbar.

Das Gesamtgrundstück des Wohnhauses weist einen rechteckigen Zuschnitt mit etwa 28,9 m Straßenfront und rund 35,6 m Tiefe auf. Der Zuschnitt ermöglicht eine zweckmäßige Anordnung von Bebauung und Freiflächen; nutzungsbeeinträchtigende Besonderheiten wurden nicht festgestellt. Nach Angaben der Mieter wurde der Garten intern einzelnen Eigentümern zugeordnet; ein entsprechendes Sondernutzungsrecht ist in der Teilungserklärung jedoch nicht enthalten. Das Objekt ist voll erschlossen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Eigentumswohnung vermietet bzw. bewohnt; das Gutachten geht von derzeitigen Mietern aus. Der Stellplatz als separates Flurstück war der Wohnung funktional zugeordnet.