11 K 13/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück mit einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, einem Anbau mit integrierter Garage sowie um eine unbebaute Ackerfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.04.2025 ausschließlich von außen besichtigt. Die Wertermittlung basiert ergänzend auf Bauunterlagen, Grundrissen und öffentlich verfügbaren Informationen, da eine Innenbesichtigung nicht möglich war.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Anbau, überwiegend in Fachwerkbauweise, teilweise massiv errichtet. Es erstreckt sich über zwei Vollgeschosse, ist teilunterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Das Haus wurde ca. 1900 errichtet; konkrete Bauunterlagen liegen nicht vor. Im Jahr 1961 wurden genehmigte Umbauten durchgeführt, darunter Erneuerungen der Kellerdecke, Modernisierungen am Anbau, Erweiterungen der Kellerfenster sowie Einbau eines Schwingtors und eines Balkons am Anbau.

Der Grundriss ist klassisch und in Teilen unzeitgemäß: Viele Durchgangsräume und einige gefangene Räume erschweren eine flexible Nutzung. Im Kellergeschoss befinden sich fünf Kellerräume und eine Waschküche; das Erdgeschoss umfasst sechs Wohnräume (davon drei Durchgangszimmer), einen Flur sowie die Garage im Anbau. Im Obergeschoss befinden sich fünf Wohnräume, Bad und Küche. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 148 m² (75 m² EG, 73 m² OG). Die Raumhöhen liegen zwischen 2,55 m und 2,60 m.

Die Fassade zeigt Fachwerk mit Ausfachungen, Natursteinsockeln, Putzflächen und teilweiser Bekleidung mit Faserzementplatten; bei diesen Platten ist Asbestverdacht nicht auszuschließen. Die Fenster bestehen aus weißem Kunststoff mit Isolierverglasung und stammen nicht aus der Denkmalschutzzeit. Die Dachkonstruktion ist ein Satteldach mit einer Zwerchdachgaube, der Dachraum ist nicht ausgebaut, die Ziegeleindeckung wirkt leicht überaltert.

Das Gebäude befindet sich in einem einfachen, aber gepflegten äußeren Zustand. Der energetische Zustand ist als einfach einzustufen, da moderner Wärmeschutz fehlt und die Gebäudetechnik veraltet ist. Die Nutzung dient ausschließlich Wohnzwecken. Das Objekt ist Teil eines unter Denkmalschutz stehenden Ensembles, Maßnahmen am Gebäude bedürfen einer Genehmigung der Denkmalschutzbehörde.

Weitere Gebäude

Ein weiterer Gebäudeteil ist der Anbau mit integrierter Garage und Nebenraum (Vorratsraum, Waschküche). Auf dem Grundstück ist eine Garage im Anbau integriert.

Grundstück

Burgstraße 44 (Flur 3, Flurstück 97, 934 m²)

Das Grundstück hat eine unregelmäßige Form mit einer Straßenfront von ca. 50 m und einer mittleren Tiefe von ca. 18,5 m. Es fällt von Nordwesten nach Südosten deutlich ab. Die Erschließung erfolgt über die Straße Katthagen, eine ruhige Anliegerstraße. Das Grundstück ist größtenteils bewachsen mit Gras, Büschen und niedrigstämmigen Bäumen, teils ungepflegt. Eine Natursteinmauer mit darüberliegendem Sichtschutz bildet die östliche Grundstücksgrenze.

Halsgärten o. Nr. (Flur 9, Flurstück 120, 454 m²)

Bei dem als Ackerland ausgewiesenen Grundstück handelt es sich um eine annähernd rechteckige bis trapezförmige Fläche, zurzeit als Abstellfläche genutzt. Die Fläche ist gepflastert, mit Randbewuchs aus Gras und kleinen Bäumen. Eine offene Abstellhütte ist vorhanden, das Gelände fällt von Südwesten nach Nordosten ab.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude leerstehend und wurde nicht genutzt. Das Ackerland wurde als Abstellfläche für Baumaterialien und Holz verwendet.