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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei 1/2-Miteigentumsanteile an einem einseitig angebauten, zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit kleinem Walm an der Giebelseite; Holzdach ohne Aufbauten; Eindeckung mit Tonziegeln; keine Dämmung, oberste Geschossdecke nicht gedämmt

• Heizung und Warmwasser: Gas-Brennwertgerät mit zentraler Warmwasserbereitung; Wärmeabgabe über Stahlradiatoren

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung; teilweise modernisiert, insgesamt weiterer Modernisierungsbedarf

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Kunststoffrollläden

• Sanitär: Bad im Erdgeschoss mit eingebauter Dusche, Stand-WC mit Aufputzspülkasten und Waschbecken; Bad im Obergeschoss mit eingebauter Badewanne, Stand-WC mit Aufputzspülkasten und Waschbecken; insgesamt einfache, teilweise modernisierte Ausstattung

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 09.02.2026 innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden das Wohn- und Geschäftshaus einschließlich Keller, Erd-, Ober- und Dachgeschoss sowie das Nebengebäude; Wohnflächen und Gebäudedaten wurden ergänzend anhand örtlichen Aufmaßes und Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein einseitig angebautes Wohn- und Geschäftshaus in massiver Bauweise, geschätzt um 1900 errichtet. Es ist zweigeschossig, teilweise unterkellert und mit einem nicht ausgebauten Dachgeschoss versehen. Für die Wertermittlung wird als wirtschaftlichste Folgenutzung die Umnutzung in ein Zweifamilienhaus unterstellt. Die geschätzte Wohnfläche nach Umnutzung beträgt ca. 211 m²; rechnerisch wurden 112 m² im Erdgeschoss und 107 m² im Obergeschoss erfasst, zuzüglich gemeinschaftlichem Treppenhaus. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 432 m².

Im Kellergeschoss befinden sich von innen zugängliche Kellerräume in Minderhöhe. Das Erdgeschoss umfasst links den ehemaligen Ladenbereich und rechts Flur, Wohnzimmer, Küche und Bad. Küche und Bad sind nur über das Wohnzimmer erreichbar und damit mehrfach gefangene Räume. Im Obergeschoss liegt eine Wohnung mit Flur, Küche, Bad, Wohnzimmer, drei Schlafzimmern und einem Arbeitszimmer; auch hier ist ein Schlafzimmer nur als gefangener Raum erreichbar. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und dient als Speicher; der Zugang erfolgt über eine Einschubtreppe.

Die Grundrissgestaltung ist insgesamt deutlich nachteilig. Im Erdgeschoss fehlt bei Einbeziehung des früheren Ladenbereichs noch die Abgeschlossenheit der Wohneinheit; für die Bewertung wird deren Herstellung unterstellt. Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend beurteilt. Modernisierungen erfolgten nur in Teilbereichen, insbesondere teilweise im Innenausbau, an elektrischen Installationen, vereinzelt an Fenstern sowie an der Heizung.

Der bauliche Zustand des Gebäudes wurde als befriedigend, jedoch mit deutlichem Renovierungsbedarf beschrieben. Wertrelevant sind aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit im Kellergeschoss, fehlende Dachdämmung, überalterte Eingangstüren, teilweiser Instandsetzungsbedarf an Innenböden, Modernisierungsbedarf der Elektroinstallation und erhebliche Grundrissmängel.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück steht zusätzlich ein massives, eingeschossiges Nebengebäude ohne Keller mit Satteldach. Es wurde augenscheinlich als Kühl- und Lagergebäude der früheren Metzgerei genutzt.

Das Nebengebäude ist stark schadhaft; genannt werden insbesondere Feuchtigkeitsschäden und erhebliche Mauerwerksrisse. Eine Instandsetzung wurde als unwirtschaftlich beurteilt, weshalb für die Wertermittlung der Abriss als wirtschaftlichste Lösung unterstellt wird.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leer stehend.