7 K 25/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich die Wohnung im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 22 im 6. und 7. Obergeschoss, nebst Treppenhaus im 5. Obergeschoss. Es bestehen Sondernutzungsrecht an den Kellerräumen Nr. 22 im 3. Obergeschoss.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach in Betonkonstruktion mit Kiesschüttung, teilweise mit Waschbetonplatten

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung, Energieträger Erdgas, Wärmeübertragung über Radiatoren; Warmwasser im Bad und im Duschbad über Durchlauferhitzer, im Gäste-WC über 5-Liter-Untertischspeicher

• Elektroinstallation: mittlere Ausführung mit Flächenprogramm

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: Gäste-WC mit Becken und WC; Bad mit zwei Becken, WC, Badewanne und Dusche; Duschbad mit Becken, WC und Dusche

• Böden: Laminat und Naturstein in Wohn- und Schlafräumen; Fliesen in Küche, Bad, Gäste-WC, Dusche/WC und Hausarbeitsraum; Naturstein in Diele, Abstellraum und Wohnungseingang; Laminat im Flur; Waschbetonplatten auf den Balkonen

• Türen: Wohnungstür als glatte Holztür mit Stahlzarge, Innentüren als glatte Holztüren mit Holzzargen

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen teilbesichtigt und anhand eigener Aufmaße sowie des vorliegenden Aufteilungsplans bewertet. Das Objekt umfasste die Wohnung Nr. 22, den zugeordneten Eingangsbereich mit Treppe im 5. Obergeschoss, die Kellerräume Nr. 22 im 3. Obergeschoss sowie das gemeinschaftliche Wohnhaus.

Wohnung

Die zu versteigernde Wohnung Nr. 22 ist als großzügige Penthousewohnung ausgebildet und erstreckt sich über das 6. und 7. Obergeschoss; zusätzlich gehört im 5. Obergeschoss der Wohnungseingang mit Flur und Treppe zum Sondereigentum. Die Wohnfläche beträgt ca. 233,99 m². Im 6. Obergeschoss befinden sich Diele, Abstellraum, Gäste-WC, Flur, Dusche/WC, Bad, drei Schlafzimmer, zwei Balkone, Wohn- und Esszimmer, Küche sowie Hausarbeitsraum. Im 7. Obergeschoss liegt ein weiteres Wohnzimmer mit Balkon.

Der Grundriss ist großzügig angelegt und bietet ein umfangreiches Raumprogramm. Die Belichtung und Besonnung werden im Gutachten als gut beurteilt. Der Zustand ist jedoch deutlich beeinträchtigt. Infolge eines Wasserschadens im Bereich des Duschraums bestehen erhebliche Putzschäden im angrenzenden Flur sowie verstärkte Schimmelbildung; eine Durchfeuchtung der Dämmschicht unter dem Estrich kann nicht ausgeschlossen werden. Zusätzlich wurden verschlissene bzw. fehlende Bodenbeläge, beschädigte Fliesen, weitere Schimmel- und Feuchteschäden in mehreren Räumen sowie demontierte bzw. vom Rohrnetz abgetrennte Heizkörper festgestellt. Insgesamt besteht innerhalb der Wohnung ein erheblicher Instandhaltungs-, Renovierungs- und Modernisierungsrückstau.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 1978 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und umfasst 22 Wohneinheiten. Es steht an einem Steilhang und verfügt über zwei Zugänge, nämlich im untersten Geschoss sowie im 5. Obergeschoss. Die Geschosshöhen der Wohnungsebenen liegen bei ca. 2,50 m. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem Eingangshalle im 5. Obergeschoss, Wasch- und Trockenraum, Treppenhaus sowie ein Aufzug, der vom Untergeschoss bis zur 4. Etage führt. Der allgemeine Zustand des Anwesens ist stark vernachlässigt. Laut Gutachten sind die Heizungsanlage veraltet, die Steigleitungen erneuerungsbedürftig, Balkone und Dach sanierungsbedürftig, der Aufzug nicht funktionsfähig und die Holzfenster überholungsbedürftig. Hinzu kommen Mängel an Geländern, Zuwegungen, Fassadenverkleidungen und Feuchtigkeit in der Waschküche.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.