42 K 23/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an er Wohnung im Aufteilungsplan bezeichnet mit SE-Nr. 2.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Gauben, Holzdachkonstruktion, Dachziegel, Dachgaube rückseitig mit Schieferplatten verkleidet, Metall-Dachrinnen und Fallrohre, Dachdämmung nicht zeitgemäß

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung, zentrale Warmwasserversorgung; in der Wohnung Fußbodenheizung im Erdgeschoss, teilweise zusätzliche Heizkörper, Heizkörper im Dachgeschoss; Klimaanlage als Splitgerät im Obergeschoss; Heizungsanlage offenbar nicht betriebsbereit

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Marmorfensterbänke, Kunststoffrollläden, teilweise mit Elektroantrieb; teils beschädigt

• Sanitär: Gäste-WC mit Hänge-WC und kleinem Handwaschbecken; Bad mit Dusche, Duschkabine, Handwaschbecken, kurzer Badewanne, Hänge-WC und Urinal

• Böden: Fliesen in weiten Teilen der Wohnung; Treppe zum Obergeschoss mit Fliesen/Textil; Balkon mit Betonplatten; Terrasse teils Holz, teils Betonsteine; Keller Estrich; Kellertreppe mit Marmorbelag

• Türen: Eingangstür aus Holz mit Glaseinsätzen, furnierte Innentüren teils mit Glaseinsätzen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.02.2026 uneingeschränkt innen und außen besichtigt. In die Bewertung flossen außerdem Bauakte, Grundbuch, Teilungserklärung, Flurkarte, Fotos und weitere Unterlagen ein.

Wohnung

Die zu versteigernde Einheit ist die Wohnung Nr. 2 mit ca. 136 m² Wohnfläche. Sie erstreckt sich über Erdgeschoss, Obergeschoss und den ausgebauten Dachraum und verfügt über einen zweckmäßigen Grundriss. Zur Wohnung gehören unter anderem Wohnbereiche mit Eckkamin, eine Küche, ein Gäste-WC, ein Bad, ein Wintergarten sowie Terrassen- und Balkonflächen; der Dachraum ist als Galerie ausgebaut, wobei die Galerieöffnung mit Leichtbauelementen verschlossen wurde.

Die Belichtung und Belüftung werden als zufriedenstellend beschrieben. Die Besonnung ist aufgrund der Gebäudestruktur und der Fensteranordnung als üblich für eine Wohnnutzung einzuschätzen. Die innere Erschließung erfolgt über massive Treppen mit Fliesen- bzw. Textilbelägen. Insgesamt zeigt die Wohnung deutliche Gebrauchsspuren und teils Vandalismusschäden. Mehrere Türen waren aus den Angeln gerissen, Fenster und Rollläden teilweise beschädigt, eine Fensterscheibe gesplittert. Im Obergeschoss wurde Schimmelansatz festgestellt, im Keller Feuchtigkeitsschäden. Die Einbauküche ist überaltert und stark verschmutzt, die Abzugsanlage war nicht betriebsbereit. Auch die Heizungsanlage erschien nicht betriebsbereit. Der festgestellte Reparaturstau wurde mit 48.800 € berücksichtigt.

Gebäude

Das Gebäude ist eine 1992 errichtete, einseitig angebaute, zweigeschossige Doppelhaushälfte in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und Unterkellerung. Eine Modernisierung war nicht erkennbar. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in renovierungsbedürftigem Zustand mit allgemeinem Unterhaltungsstau. Die Belichtung und Belüftung werden als durchschnittlich beurteilt.

Zum Baukörper gehören Stahlbetondecken, massive Treppenanlagen sowie ein Satteldach mit Gauben. Das Dachgeschoss ist ausgebaut; die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 46 Jahren angesetzt. Am Gebäude wurden insbesondere eine Fassade ohne Wärmedämmung, ein mangelhafter unterer Wandabschluss mit fehlendem Putz sowie ein gartenseitig defektes Dachrinnenfallrohr festgestellt. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.