3 K 34/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück bebaut mit einem freistehenden, zweigeschossigen, unterkellerten Einfamilienwohnhaus, einer angebauten Einzelgarage sowie drei weiteren unbebauten Grundstücken (darunter Verkehrsflächen und Gartenland).

• Satteldach (Holzkonstruktion, Ziegeldeckung, ungedämmt, ohne Unterspannbahn)

• Zentralheizung (Öl, Baujahr 2002, Brenner von 2021, Pumpenumlauf, Heizkörper, zusätzlicher Kaminanschluss im EG), Warmwasser zentral über Heizung

• Elektroinstallation: Einfach und technisch überaltert (wenig Steckdosen/Lichtauslässe, Touröffner)

• Fenster: Kunststoff (2011), Isolierverglasung, teils Glasbausteine, Rollläden aus Kunststoff

• Böden: Estrich mit Belägen aus PVC, Laminat, Fliesen oder Stabparkett

• Sanitärräume: Gäste-WC/Dusche im EG (zeitgemäß), Bad im OG (veraltet, nicht mehr zeitgemäß), jeweils Fensterlüftung

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.09.2025 im Rahmen einer vollständigen Außen- und Innenbesichtigung im Beisein von Beteiligten besichtigt. Alle Bereiche konnten augenscheinlich in Augenschein genommen werden; bei nicht zugänglichen Bereichen wird eine Übertragbarkeit des Eindrucks angenommen.

Gebäude

Das Einfamilienwohnhaus ist ein freistehender Massivbau, bestehend aus einem großzügigen Vorderhaus mit nicht ausgebautem Satteldach und einer angebauten Einzelgarage mit Flachdachterrasse (Baujahr laut Akte 1963, Teilbereiche deutlich älter, z.B. Gewölbekeller mit ca. 50 cm Sandsteinmauerwerk aus der Zeit vor 1900). Die Wohnfläche beträgt ca. 167 m²; die Bruttogrundfläche ca. 416 m² zuzüglich 28 m² Garage.

Aufteilung:

• Kellergeschoss: Keller- und Heizungsraum, Abstellraum mit Straßenzugang, Gewölbekeller (Feuchtigkeitsschäden).

• Erdgeschoss: Flur, ehemals Büroraum, Flur mit Zugang zur Garage, Garderobe, Gäste-WC/Dusche, Wohnen, Essen, Küche.

• Obergeschoss: Flur, Bad/WC, Schlafen mit Zugang zur Flachdachterrasse, drei weitere Zimmer (eins mit Balkonzugang).

Modernisierungen:
Teilmodernisierungen erfolgten zwischen 2002 und 2011 (u.a. Heizungsanlage 2002, Brenner 2021, Fenster, Innenausbau, teils Sanitär). Insgesamt durchschnittlicher Bauzustand mit modernisierungsbedingter Verlängerung der Restnutzungsdauer.

Zustand:
Das Gebäude weist Unterhaltungsstau sowie Renovierungsbedarf auf, insbesondere energetisch entspricht es nicht heutigen Anforderungen (fehlende Dämmung, Altbaufenster im Keller, alte Elektrik). Schadhafte Bereiche: Feuchtigkeitsschäden an Flachdachterrasse, Versottung am Kamin, Feuchtigkeit im Keller.

Grundrissgestaltung:
Zeittypisch und zweckmäßig, mit durchschnittlicher Belichtung und Belüftung. Zugang zum Haus nicht barrierefrei. Insgesamt besteht Energiesparpotenzial durch fehlende Dämmungen und alte Anlagentechnik.

Weitere Gebäude

Eine angebaute Einzelgarage (Baujahr ca. 1963) in massiver Bauweise gehört dazu, über deren Flachdach eine Terrasse und eine Überdachung errichtet wurden. Ob es sich beim rückwärtigen Nebengebäude um eine genehmigte bauliche Anlage handelt, konnte nicht abschließend geklärt werden. Tlw. erheblich feuchtebedingte Schäden an Garage/Flachdach.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt besteht aus vier katasterrechtlich separaten Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 541 m²:

• 302 m² bebaut (Haus)

• 13 m² Verkehrsfläche (überwiegend Zugangs-/Zufahrtsflächen)

• 209 m² unbebaut (Garten, baureifes Land)

• 17 m² Verkehrsfläche

Das Gelände ist entlang der Straße leicht nach Osten geneigt, im Bereich der Bebauung weitgehend eben. Gartenfläche ist verwildert, überwuchert (Brombeerhecken), vollständige Besichtigung des Gartens war nicht möglich. Grundstücksform rechtwinklig-zusammenhängend, Straßenfront ca. 28,5 m, mittlere Tiefe ca. 19 m.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt seit rund zwei Jahren leerstehend. Vorher wurde es zu Wohnzwecken genutzt.