35 K 59/23

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 1-Zimmer-Dachgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus sowie um das Sondernutzungsrecht an einem Autoabstellplatz Nr. A.7. Die Wohnnutzung ist künftig genehmigt, erforderliche Brandschutzmaßnahmen sind allerdings noch nicht umgesetzt.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach mit Holzdachkonstruktion und Eindeckung aus Betondachsteinen

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung; Warmwasserversorgung überwiegend zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Doppelverglasung

• Sanitärausstattung: Bad vorhanden; Wand- und Bodenfliesen, raumhoch gefliest

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 24.11.2023 innen und außen vollständig besichtigt; hierbei konnten das Teileigentum sowie die gemeinschaftlichen Innen- und Außenbereiche aufgenommen werden. Das Objekt wurde am 10.10.2025 erneut von außen besichtigt; die Beurteilung der Innenverhältnisse beruht insoweit weiterhin auf dem früheren Ortstermin und vorliegenden Unterlagen.

Wohnung

Das zu versteigernde Sondereigentum besteht rechtlich aus dem Speicherraum Nr. 21 im Dachgeschoss, der tatsächlich zu Wohnzwecken ausgebaut wurde. Bewertet wird eine künftig zulässige Wohnnutzung auf Grundlage einer bereits erteilten Baugenehmigung; die hierfür notwendigen brandschutztechnischen Maßnahmen, insbesondere zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs, waren am Wertermittlungsstichtag noch nicht ausgeführt.

Die maßgebliche Wohnfläche beträgt 48,40 m². Die Einheit verfügt über 1 Zimmer, Küche, Diele, Bad sowie ein Podest mit Schlafnutzung. Der Grundriss ist modern und loftartig gestaltet, mit offener Raumwirkung und Empore. Positiv hervorgehoben werden gute Belichtung und Ausblick; wertmindernd wirken Dachschrägen mit teilweisen Nutzungseinschränkungen. Der Schlafbereich des Podests bleibt bei der maßgeblichen Wohnfläche unberücksichtigt.

Der Ausbauzustand ist einfach bis durchschnittlich. Vorhanden sind eine Einbauküche sowie ein offener Kamin, der nach den Unterlagen bauordnungsrechtlich nicht genehmigt ist. Als Schaden ist im Bad eine geöffnete Installationswand oberhalb des Unterputz-Spülkastens festgestellt. Insgesamt handelt es sich um eine kleine Dachgeschosseinheit mit wohnungsähnlichem Ausbau, deren rechtliche Wohnnutzbarkeit noch die Umsetzung genehmigter Brandschutzmaßnahmen voraussetzt.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde 1992 in Massivbauweise errichtet. Es ist dreigeschossig, unterkellert, einseitig angebaut und besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss; das Gebäude wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt und umfasst Wohnnutzungen in den Obergeschossen sowie Abstellräume und Tiefgarage im Kellergeschoss.

Die Konstruktion besteht aus Streifenfundamenten, Betonkeller, Mauerwerksaußenwänden, tragenden Innenwänden aus Kalksandstein, nichttragenden Innenwänden aus Gas- oder Porenbeton sowie Stahlbetondecken. Modernisierungen wurden nur im Rahmen der laufenden Instandhaltung durchgeführt; die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem dem Baujahr entsprechenden Zustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.