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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes Zweifamilienhaus mit integrierter Garage. Des Weiteren gelangt ein 1 m² großes, durch Überbau betroffenes separates Flurstück (107/3) zur Versteigerung.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Holzdachkonstruktion und Dachziegeleindeckung; Dachrinnen und Fallrohre aus Metall; Dachraum nicht ausgebaut, Dachdämmung überwiegend nicht vorhanden

• Heizung & Warmwasser: Gasbetriebene Zentralheizung mit Heizraum in der Garage; Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasserversorgung dezentral elektrisch

• Elektroinstallation: im Erdgeschoss einfache Ausstattung, im Obergeschoss durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Fensterbänke aus Kunststoff und Marmor im Erdgeschoss, aus Marmor im Obergeschoss; Rollläden aus Kunststoff mit Elektroantrieb im Erdgeschoss

Besichtigung:

Das Objekt konnte am 18.11.2025 uneingeschränkt innen und außen besichtigt werden. Die Bewertung stützte sich zudem auf Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Bodenrichtwert, Fotos sowie Registerauskünfte zu Altlasten und Baulasten.

Gebäude

Es handelt sich um ein einseitig angebautes, massiv errichtetes Zweifamilienhaus in Reihensituation, dessen Baujahr mit ca. 1930 angegeben wird; in den Bauakten ist kein Baujahr vermerkt. 1968 erfolgte eine Aufstockung über der Garage. Das Gebäude ist teilweise unterkellert, umfasst Erdgeschoss, Obergeschoss und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss bei insgesamt rund 291 m² Bruttogrundfläche. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde unter Berücksichtigung kleinerer Modernisierungen mit 21 Jahren angesetzt; das fiktive Baujahr wurde mit 1966 bewertet.

Das Haus enthält zwei Wohneinheiten. Die Erdgeschosseinheit umfasst ca. 46 m², die Obergeschosseinheit ca. 99 m². Der Grundriss im Erdgeschoss wird als individuell, im Obergeschoss als zweckmäßig beschrieben. Die Belichtung und Belüftung sind insgesamt durchschnittlich, in den Einheiten befriedigend bis zufriedenstellend. Das Obergeschoss verfügt zusätzlich über einen Balkon. Die Erschließung der Geschosse erfolgt über eine Holztreppe mit Holzstufen und Holzhandlauf; zum Dachraum führt eine Deckenluke mit Einschubtreppe.

Der bauliche Zustand ist renovierungsbedürftig. Es besteht allgemeiner Unterhaltungsstau. Als wesentliche Schäden und Mängel werden teilweise schadhafter Außenputz, Wandfeuchtigkeit im Keller, aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschoss sowie fehlende bzw. überwiegend fehlende Wärmedämmung genannt. Augenscheinlich erkennbare Schäden wurden pauschal mit 25.000 € wertmindernd berücksichtigt.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück umfasst 117 m² und setzt sich aus dem mit dem Wohnhaus bebauten Flurstück mit 116 m² sowie einem weiteren 1 m² großen Flurstück zusammen, das als durch Überbau betroffen ausgewiesen ist. Das bebaute Grundstück ist trapezförmig zugeschnitten, weist eine Straßenfront von ca. 13 m und eine mittlere Tiefe von ca. 8 m auf. Die Topografie ist leicht hangig; das Gelände fällt von der Straße her ab.

Es handelt sich um ein Reihengrundstück mit dreiseitiger Grenzbebauung des Hauptgebäudes. Besonders zu beachten ist, dass der Balkon über das Nachbargrundstück ragt. Eine Einfriedung ist nicht vorhanden. Der Baugrund wurde augenscheinlich als gewachsener, normal tragfähiger Baugrund eingeschätzt; weitergehende Untersuchungen erfolgten nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Zweifamilienhaus leerstehend.