260 K 70/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Dachziegeleindeckung; gedämmte Dachflächen; Garage mit Flachdach und Bitumenabdichtung

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Stahltank im Gebäude; Wärmeverteilung in der Hauptwohnung überwiegend über Fußbodenheizung, in der Einliegerwohnung überwiegend über Flachheizkörper, Heizungsleitungen dort überwiegend auf Putz

• Elektroinstallation: gute, der Nutzung entsprechende Ausstattung

• Fenster: Hauptwohnung überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden; Einliegerwohnung überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Hauptwohnung mit Gäste-WC, Bad im Erdgeschoss mit Wanne und Dusche sowie Duschbad im Dachgeschoss; jeweils mittlere Ausstattung, überwiegend helle bzw. beige Sanitärobjekte. Einliegerwohnung mit Gäste-WC und Duschbad, einfache bis mittlere Ausstattung, helle Sanitärobjekte, im Duschbad zusätzlicher Waschmaschinenanschluss

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.03.2026 im Rahmen einer Außen- und Innenbesichtigung besichtigt. Das Objekt konnte dabei größtenteils in Augenschein genommen werden; für nicht zugängliche Bereiche wurde der gewonnene Eindruck auf Grundlage der Besichtigung und vorliegenden Unterlagen übertragen.

Gebäude

Das freistehende, unterkellerte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde ursprünglich ca. 1965 errichtet und ca. 1998 baulich erweitert bzw. aufgestockt. Im Zuge dieser Maßnahme wurde das Erdgeschoss umfassend modernisiert bzw. kernsaniert; einzelne Bauteile wie Fenster aus ca. 1987/1992 und die Heizungsanlage aus ca. 1991 blieben erhalten. Das Gebäude ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss ausgeführt. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 442 m². Die Wohn- und Nutzfläche beläuft sich auf rund 291 m², davon ca. 213 m² Hauptwohnung und ca. 78 m² Einliegerwohnung.

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss neben allgemeinen Nebenräumen mit Flur, Heizungsraum, Kellerraum und Öltankraum die Einliegerwohnung mit Flur, WC, Esszimmer, Küche, Wohnzimmer, Duschbad und Schlafzimmer. Im Erdgeschoss befinden sich Windfang, Diele, Wohnzimmer, Küche, WC, zwei Schlafzimmer, Flur, Bad und Wintergarten. Das Dachgeschoss umfasst Diele, drei Zimmer, Bad und Dachterrasse. Die Grundrissgestaltung ist individuell, die Raumhöhen sind üblich. Die Besonnung und Belichtung wurden insgesamt als ausreichend beurteilt, im Bereich der Einliegerwohnung jedoch als eingeschränkt.

Die Bauweise ist massiv mit Mauerwerk, Kelleraußenwänden aus Mauerwerk, Stahlbetondecken und überwiegend gemauerten Innenwänden. Die Fassade ist überwiegend verputzt und gestrichen. Das Gebäude verfügt über ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Dachziegeleindeckung, gedämmten Dachflächen, drei Dachgauben sowie Kupferdachrinnen und -fallrohren. Als besondere Bauteile sind zudem überdachte Eingangstreppen und eine Dachterrasse vorhanden. Die innere Erschließung erfolgt über eine Wendeltreppe in Stahlkonstruktion mit Natursteinstufen.

Der bauliche Zustand wurde insgesamt als normal bei gutem Gebäudestandard eingestuft. In Teilbereichen besteht geringfügiger Instandhaltungsstau. Wertrelevant ist, dass das Kellergeschoss teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut wurde; die Genehmigungslage der dortigen Einliegerwohnung konnte nicht abschließend geklärt werden, was im Gutachten mit einem Wertabschlag berücksichtigt wurde.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine ca. 1970 errichtete Garage in massiver Bauweise mit rund 39 m² Brutto-Grundfläche. Sie verfügt über ein Flachdach mit Bitumenabdichtung, ein Holztor mit elektrischem Antrieb sowie einen Holzanbau als gartenseitigen Abstellraum.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einliegerwohnung vermietet und die Hauptwohnung seit mehreren Jahren, vermutlich seit etwa 2021, leerstehend.