260 K 22/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine vermietete Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung im Untergeschoss mit Keller, einem Sondernutzungsrecht an dem unteren Duplex-Stellplatz Nr. 17 sowie einer Mitbenutzung des Gartens.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.09.2025 ausschließlich von außen besichtigt; ein Zugang zur Wohnung, zum Gebäudeinneren und zu den Garagen wurde nicht ermöglicht. Das Gutachten basiert daher hinsichtlich Innenzustand, Ausstattung und Teilen des baulichen Zustands auf Unterlagen, Plänen und Annahmen des Sachverständigen.

Wohnung

Die zu bewertende Wohnung Nr. 17 liegt im Untergeschoss der Gebäudeeinheit Henry-Moisand-Straße 20 und ist als Zwei-Zimmer-Wohnung mit Wohnen/Essen, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur und Terrasse aufgeteilt. Die Wohnung ist in sich abgeschlossen; eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 09.07.1984 liegt vor. Die Wohnfläche wurde mangels eigener Berechnung anhand der baugleichen Einheit mit 52,31 m² angesetzt.

Der Grundriss wird als zweckmäßig beschrieben. Die Belichtung und Belüftung sind überwiegend ausreichend; Küche und Bad sind jedoch innenliegend und verfügen nicht über natürliche Belichtung und Belüftung. Die lichte Raumhöhe wird als ausreichend beurteilt.

Zur Wohnung gehören ein Kellerraum sowie nach Teilungserklärung Gartenmitbenutzungsrechte innerhalb der jeweiligen Untergemeinschaft. Zusätzlich ist der Wohnung das Sondernutzungsrecht an dem Duplex-Stellplatz Nr. 17 unten im Erdgeschoss zugeordnet.

Gebäude

Die Wohnung befindet sich in einer 1984 errichteten Wohnanlage in Massivbauweise. Auf dem Grundstück wurden insgesamt 16 teils aneinandergebaute Mehrfamilienhäuser mit integrierten Duplex-Garagen errichtet, aufgeteilt in 54 Wohnungen mit zugehörigen Kellern und Teileigentum. Die Gebäudeeinheit umfasst Untergeschoss/Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss; insgesamt handelt es sich um Wohnnutzung.

Die Außenwände bestehen aus Bims- bzw. Kalksandmauerwerk, die Geschossdecken aus Stahlbeton- oder Filigrandecken. Treppen sind als Stahlbetontreppen mit Kunststein- oder Marmorbelägen ausgeführt, die Fassade ist verputzt und gestrichen. Die Anlage verfügt über Balkone, Dachterrassen und Dachgauben. Der Bauzustand konnte nur äußerlich geprüft werden; augenscheinlich wurden keine besonderen Schäden festgestellt, jedoch wurden baujahrestypische Einschränkungen etwa beim Wärme- und Schallschutz angenommen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung nach den Feststellungen des Gutachtens mutmaßlich vermietet; belastbare Mietunterlagen lagen nicht vor.