43 K 11/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einer Wohnanlage aus fünf verbundenen Wohn- und Geschäftshäusern sowie Tiefgarage bebautes Grundstück mit 38 Wohnungen, 8 Gewerbeeinheiten und 56 Tiefgaragenplätzen. Zusätzlich besteht ein Recht zur unentgeltlichen Nutzung von 9 Kfz-Stellplätzen.

• Dachform/Dachdeckung: bei Schmittstraße 57, 59 und Schloßbergstraße 11, 13 Sattel- oder Giebeldach als Pfettendach mit Holzdachkonstruktion; bei Schloßbergstraße 15 Dachraum teilweise gedämmt, teilweise nur mit Folie

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizungen mit Gas; Schmittstraße 59 und Schloßbergstraße 11 an gemeinsamer Heizungsanlage, Schloßbergstraße 15 mit eigener Zentralheizung; Wärmeübertragung über Heizkörper mit Thermostatventilen, teils Leitungen auf Putz; Warmwasser teils über Elektro-Durchlauferhitzer, teils über Untertischgeräte

• Fenster: in Wohnungen Holz- bzw. Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teils mit Sprossen; Dachliegefenster aus Holz; in Gewerbeeinheiten Holzfenster mit Isolierverglasung; im Keller Metallfenster; teilweise Eisengitter vor Fenstern zum Innenhof

• Sanitärausstattung: innenliegende Sanitärräume in Gewerbeeinheiten gemäß Plandarstellung; Bäder/WC in Wohnungen gemäß Plandarstellung, teils mit Waschmaschinen- und Trockneranschluss

• Böden: Keller überwiegend Beton; Gewerbe mit Fliesen, Holzboden, Laminat, PVC und Vinyl; Wohnungen mit PVC, Linoleum, Laminat, Fliesen, Teppichboden und Stäbchenparkett; Balkone/Loggien mit Spaltklinker, Fliesen, Betonplatten, teils Holzbelag

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.03.2026 von außen und überwiegend von innen besichtigt. Besichtigt wurden exemplarisch Wohn- und Gewerbeeinheiten in allen Gebäudeteilen und Etagen; bei nicht besichtigten Einheiten wurde die Bewertung ergänzend auf vorliegenden Unterlagen und Angaben der Hausverwaltung aufgebaut.

Gebäude

Die Wohnanlage umfasst die baulich und wirtschaftlich zusammengehörigen Häuser Schmittstraße 57, 59 sowie Schloßbergstraße 11, 13 und 15 auf einem 1.961 m² großen Eckgrundstück. Es handelt sich um viergeschossige Wohn- und Geschäftshäuser in Massivbauweise mit ausgebauten Dachgeschossen; der Spitzboden in Haus Nr. 15 ist nicht ausgebaut. Als einheitliches wirtschaftliches Baujahr wurde 1988 zugrunde gelegt, für Haus Nr. 15 ist 1990 dokumentiert. 2005 wurden teilweise Fenster und Balkontüren durch Kunststoffelemente mit Isolierverglasung erneuert. Aufzüge sind nicht vorhanden.

Im Bestand befinden sich 38 Wohnungen, 8 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie 56 Tiefgaragenplätze unter dem Innenhof.

• Haus Nr. 57 enthält 8 Wohnungen und ein Tattoo-Studio,

• Haus Nr. 59 enthält 7 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten,

• Haus Nr. 11 enthält 8 Wohnungen ohne Gewerbe,

• Haus Nr. 13 enthält 8 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten,

• Haus Nr. 15 enthält 7 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten.

Die Häuser 59, 11 und 13 sind im Keller verbunden; von allen Treppenhäusern besteht ein Zugang zum Innenhof.

Die Wohnungsgrundrisse sind zweckmäßig und für das Baujahr typisch. Im 1. und 2. Obergeschoss liegen überwiegend klassische Geschosswohnungen, in den oberen Ebenen zahlreiche Maisonettewohnungen mit interner Wendeltreppe; hinzu kommen Dachgeschosswohnungen. Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt. Die Gebäude zeigen teils Unterhaltungsstau und allgemeinen Renovierungsbedarf; der bauliche Zustand wird insgesamt als befriedigend beschrieben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend vermietet.