35 K 48/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, zweigeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- bzw. Giebeldach; Eindeckung mit Ton-Dachziegeln; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr 1993, Brenner mit 21 kW Nennwärmeleistung; Kunststofftanks im Gebäude; Wärmeübertragung über Zentralheizung; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung sowie teilweise über elektrische Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Zählerschrank vorhanden

• Fenster: Holzfenster mit Doppelverglasung; Rollläden aus Kunststoff

• Sanitär: einfache Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz; Bad im Erdgeschoss mit eingebauter Wanne, WC und Waschbecken; Bad im Obergeschoss mit eingebauter Wanne, WC und Waschbecken; Bad im Dachgeschoss mit Dusche, WC und Waschbecken

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.12.2025 in dem für die Wertermittlung erforderlichen Umfang außen und innen besichtigt. Das Objekt wurde zusätzlich anhand von Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Bauzeichnungen, Schnitten, Ansichten und weiteren Bauunterlagen bewertet.

Gebäude

Das um 1899 errichtete Wohnhaus ist ein freistehendes Einfamilienhaus in Fachwerkbauweise mit einseitiger Grenzbebauung. Es ist zweigeschossig, unterkellert und verfügt über ein in Eigenleistung ausgebautes Dachgeschoss. Die vom Gutachter ermittelte Brutto-Grundfläche beträgt 322,68 m² bei einer Grundstücksfläche von 409 m². Eine Wohnflächenangabe ist im Gutachten nicht genannt. Der Zugang ist nicht barrierefrei, Denkmalschutz besteht nicht.

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss einen Lagerraum sowie Heiz- und Tankraum. Im Erdgeschoss befinden sich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche/Essen und Bad. Das Obergeschoss ist mit Schlafzimmer, Kinderzimmer und Bad ausgebaut. Im Dachgeschoss befinden sich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad. Damit weist das Haus eine für ältere Gebäude typische, vertikal gegliederte Grundrissstruktur mit mehreren Sanitärbereichen auf. Die Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt.

Konstruktiv bestehen Fundamente aus Bruchstein und Beton, der Keller aus Bruchstein und Mauerwerk, die Geschossdecken über dem Keller aus Stahlbeton und in den oberen Ebenen aus Holzbalken. Das Dach ist ein Sattel- bzw. Giebeldach ohne Aufbauten; die Dachflächen sowie die oberste Geschossdecke sind gedämmt. Modernisierungen erfolgten unter anderem 1957 mit Neuerrichtung der Rückwand in Massivbauweise, 1967 mit Anbau von Terrasse und Balkon, 1993 mit Einbau der Ölzentralheizung, 1995 mit Fenster Austausch sowie 2003 mit Ausbau des Dachgeschosses. Hinzu kamen teilweise modernisierte Leitungssysteme, erneuerte Bodenbeläge und Deckenverkleidungen sowie eine vorgehängte, gedämmte Fassade.

Der bauliche Zustand wird als befriedigend und dem Gebäudealter entsprechend beschrieben. Es bestehen jedoch Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf; ausdrücklich genannt werden Feuchtigkeitsschäden im Keller sowie überalterte Bauteile und Ausstattungen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt.