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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit ehemaligem Ladengeschäft, Nebenräumen und zwei Wohnungen sowie zwei Flurstücken als Reihenhausgrundstück.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeldeckung beziehungsweise Welleterniteindeckung; Regenrinnen und Fallrohre aus gestrichenem Zinkblech; Kaminkopf über Dach

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung; Warmwasserversorgung über die Zentralheizung

• Elektroinstallation: einfache Ausführung beziehungsweise teilweise fehlend

• Fenster: PVC-/Aluminiumfenster mit Isolierverglasung, straßenseitig teils Holzfenster mit Einfachverglasung, teilweise PVC-Rollläden; Schaufenster im Erdgeschoss aus Metall mit Einfachverglasung; Glasbausteine

• Sanitärausstattung: einfache Ausführung beziehungsweise fehlend

• Böden: Kunststein, Linoleum, Fliesen, Parkett, OSB-Platten; Nassräume gefliest, insgesamt im Rohzustand

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 21.01.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf den Ortstermin sowie auf Grundbuchauszug, Bauunterlagen und die Baugenehmigung vom 19.01.2023; zerstörende Untersuchungen und Funktionsprüfungen erfolgten nicht.

Gebäude

Das im Kern auf das 18. Jahrhundert zurückgehende und mit einem fiktiven Baujahr von ca. 1962 angesetzte Gebäude ist ein allseits grenzständiges, zweiseitig angebautes, zweigeschossiges, unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das Anwesen steht innerhalb der Denkmalzone Altstadt, ist jedoch kein Einzeldenkmal. Ein Teil des Gebäudes überbaut die Zufahrt des westlich angrenzenden Grundstücks; dies ist grundbuchlich geregelt, eine Überbaurente wurde ausgeschlossen.

Das Gebäude wurde ehemals als Ladengeschäft mit Nebenräumen im Erdgeschoss sowie mit zwei Wohnungen genutzt. Zum Wertermittlungsstichtag war es nahezu vollständig entkernt und befand sich im Rohbauzustand. Der Sachverständige unterstellt für die Bewertung die wirtschaftlich sinnvolle Umnutzung zu Wohnzwecken. Bewertungsseitig wurden vier Wohnungen angesetzt: im Erdgeschoss eine 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 66,40 m² und eine 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 86,71 m², im Obergeschoss eine große Wohnung mit 7 Zimmern, Küche, Bad, WC und Terrasse mit ca. 165,50 m² sowie eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und Terrasse mit ca. 92,00 m². Insgesamt ergibt sich eine angesetzte Wohnfläche von ca. 410,61 m²; die genehmigte Planung sieht darüber hinaus insgesamt sechs Wohnungen in Erd- und Obergeschoss vor.

Die Grundrisse sind nach Bauweise überwiegend ein- bis zweiseitig ausgerichtet; Belichtung und Besonnung wurden als normal beurteilt. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und nicht gedämmt, der Keller weist einfachsten Ausbau auf; die Kellerdecke wurde mit Stahlträgern ertüchtigt. Barrierefreiheit besteht nicht. Der bauliche Zustand ist insgesamt stark sanierungsbedürftig; zur dauerhaften Vermietbarkeit wurden umfassende Fertigstellungs- und Sanierungskosten in Höhe von rund 645.000 € angesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und nahezu vollständig entkernt; vorgesehen bzw. bewertet wurde die Nutzung als Mehrfamilienwohnhaus.