1 K 15/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung Nr. 15 mit Balkon im Dachgeschoss. Sondernutzungsrechte sind vereinbart.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.09.2025 von außen und innen besichtigt. Nicht zugänglich waren Teile des Gemeinschaftseigentums sowie der Kellerraum; die Wohnfläche wurde anhand vorliegender Unterlagen und Pläne ohne Aufmaß ermittelt.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit Nr. 15 liegt im Dachgeschoss und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 87,22 m². Laut Grundriss umfasst sie Eingang, Wohnen, Schlafen, Essen, Küche, Balkon, Flur, Bad, ein weiteres Zimmer, zwei Abstellräume und einen Vorraum. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und auf eine übliche Wohnnutzung ausgerichtet.

Die Belichtung und Besonnung wurden als gut bis ausreichend beurteilt. Zur Innenausstattung wurden Fliesen sowie Laminat/Vinyl als Bodenbeläge, Putz bzw. Tapeten mit Anstrich an Wänden und Decken sowie Kunststofffenster mit Isolierverglasung festgestellt. Die Wohnungseingangstür ist als Holztür ausgeführt.

Der Zustand der Einheit ist vor dem Hintergrund des insgesamt nur teilweise ordnungsgemäß instandgehaltenen Gebäudebestands zu sehen. Im Gutachten wird für den Gesamtkomplex ein Unterhaltungsstau mit Schäden und allgemeinem Renovierungsbedarf beschrieben; zudem zeigten sich am Ortstermin Undichtigkeiten an wasserführenden Leitungssystemen. Die Wohnung konnte innen besichtigt werden.

Gebäude

Es handelt sich um ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Dachaufbauten, das mit weiteren Gebäudeteilen baulich über Dach und Fach verbunden ist. Das sachverständig gewichtete Baujahr liegt bei ca. 1975; laut Bauakte erfolgte ein Wiederaufbau um 1947, Umbauten und Erweiterungen reichen bis 2006. Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, mit Betonfundamenten, Keller aus Beton und Mauerwerk, Umfassungswänden aus Mauerwerk sowie Geschossdecken als Massivdecke oder Holzbalkendecke. Der Außenbau ist verputzt und gestrichen.

Die Erschließung der Wohnung erfolgt über ein Treppenhaus mit gefliester Stahlbetontreppe. Die Belichtung und Besonnung des Gebäudes bzw. der Einheit werden als gut bis ausreichend beschrieben. Der bauliche Zustand des Gebäudekomplexes erscheint befriedigend, jedoch stellenweise nicht ordnungsgemäß instandgehalten. Es bestehen offensichtlicher Unterhaltungsstau, Schäden sowie allgemeiner Renovierungsbedarf; darüber hinaus nennt das Gutachten stellenweise Vandalismus- und Schimmelspuren im Gebäudebestand. Die Energieeffizienz wird mangels Energieausweis und aufgrund Baujahr sowie Modernisierungsstand als ungenügend bzw. nicht zeitgemäß eingeschätzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die zu bewertende Wohneinheit vermietet.