1 K 5/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Erdgeschosswohnung Nr. 5 in einem Mehrfamilienhaus nebst Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum Nr. 5 im Kellergeschoss.

• Dachform und Dachdeckung: Walmdach sowie Flachdach; Eindeckung mit Dachziegeln und Bitumenbahnen, zudem Dachaufbauten

• Heizung & Warmwasser: soweit bekannt zwei Gas-Zentralheizungen für den Gebäudekomplex; nur eine Zentralheizung konnte besichtigt werden; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: baujahresgemäß

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitär: Bad vorhanden, unter anderem mit Badewanne; nähere sanitäre Ausstattungsdetails sind im Gutachten nur eingeschränkt beschrieben

• Böden: Fliesen und Laminat in den Wohnräumen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.09.2025 von außen und innen besichtigt. Nicht zugänglich bzw. nicht einsehbar waren Teile des Gemeinschaftseigentums, ein Zimmer der Wohnung sowie der Kellerraum; insoweit beruht die Bewertung ergänzend auf Unterlagen und getroffenen Annahmen.

Wohnung

Die zu versteigernde Einheit liegt im Erdgeschoss des Hauses Nr. 35, wird im Gutachten als WE 5 bezeichnet und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 96,68 m². Laut Grundriss umfasst sie Eingang, Flur, Wohnen, Schlafen, Küche/Essen, Bad sowie zwei weitere Zimmer. Die Raumaufteilung ist damit für eine größere Familien- oder Mehrzimmerwohnung ausgelegt und insgesamt zweckmäßig.

Die Grundrissgestaltung wird sachverständig als funktional beschrieben. Die Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend. Wände und Decken sind überwiegend tapeziert und gestrichen. Aus der Fotodokumentation ergeben sich unter anderem unvollständige Malerarbeiten in wenigstens einem Schlafzimmer.

In die Wertermittlung eingeflossen ist, dass ein Zimmer nicht besichtigt werden konnte. Ferner war am Ortstermin eine Undichtigkeit an wasserführenden Leitungssystemen erkennbar. Insgesamt ist die Wohnung in einen Gebäudekomplex mit erkennbarem Unterhaltungsstau eingebunden.

Gebäude

Das Wohngebäude ist Teil eines miteinander über Dach und Fach verbundenen Mehrfamilienhauskomplexes und wurde sachverständig gewichtet mit einem Baujahr von ca. 1975 bewertet; laut Bauakte erfolgten Wiederaufbau um 1947 sowie Umbauten und Erweiterungen bis 2006. Es handelt sich um ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit verputzter und gestrichener Außenfassade. Das Gebäude ist nicht barrierefrei zugänglich.

Der bauliche Zustand des Gebäudekomplexes wird als befriedigend, stellenweise jedoch als nicht ordnungsgemäß instand gehalten beschrieben. Hervorgehoben werden ein offensichtlicher Unterhaltungsstau, Schäden und allgemeiner Renovierungsbedarf. Nach den allgemeinen Hinweisen des Gutachtens befand sich der überwiegende Teil der Gebäudesubstanz augenscheinlich in nicht ordnungsgemäß instandgehaltenem Zustand; zahlreiche Gewerke waren schadhaft oder ungepflegt, zudem waren stellenweise Vandalismusspuren und Schimmel erkennbar. Die Energieeffizienz wird mangels Energieausweis als ungenügend bzw. nicht zeitgemäß eingeschätzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die zu bewertende Wohneinheit vermietet.