11 K 39/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1.679 m² großes Grundstück, bebaut mit einem zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus mit ehemaligem Ökonomieteil sowie Holzschuppen und Holzunterstand.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach; Eindeckung teils mit Naturschiefer, teils Dachpappe, teils Kunstschiefer und teils Bitumenschindeln; Giebel teils mit Bitumenschindeln und Schiefer verkleidet

• Heizung und Warmwasser: Hinweise auf eine Zentralheizung konnten nicht festgestellt werden; vermutlich Beheizung zumindest teilweise über Einzelöfen, wohl Holzöfen; Warmwasserversorgung vermutlich dezentral über Durchlauferhitzer oder Boiler

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Klingel, Telefonanschluss und SAT-Anlage vorhanden

• Fenster: überwiegend ältere zweifach verglaste Kunststofffenster, zudem Glasbausteinfenster und gusseiserne bzw. stählerne ehemalige Stallfenster; Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: im Wohnteil Bad im Obergeschoss sowie WC im Erdgeschoss; im Gewerbeteil WC mit Vorraum

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 24.03.2026 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Objekt wurde daher im Wesentlichen anhand des Gutachtens aus 2022, der Bauunterlagen sowie äußerer Inaugenscheinnahme und einzelner Einblicke durch Fenster bewertet.

Gebäude

Das zweigeschossige Wohn- und Geschäftshaus mit angebautem ehemaligem Ökonomieteil wurde ursprünglich um ca. 1900 errichtet. Es handelt sich um ein teils massives, teils in Fachwerkbauweise ausgeführtes Gebäude mit geschätzter Bruttogrundfläche von ca. 804 m². Die Gesamtnutzungsdauer wurde mit 80 Jahren, die Restnutzungsdauer wegen des Alters und des geringen Modernisierungsgrades mit 15 Jahren angesetzt. Denkmalschutz besteht nicht.

Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 118,52 m². Der Wohnteil umfasst:

• im Erdgeschoss Essen/Wohnen, Diele, Küche, Garderobe, WC und Flur mit ca. 56,75 m² Wohnfläche.

• im Obergeschoss zwei Zimmer, Bad und Flur mit ca. 61,77 m² Wohnfläche.

• im Kellergeschoss sind vermutlich zwei Kellerräume vorhanden.

Der Grundriss des Wohnteils ist funktional und eher einfach. Zur Belichtung liegen keine gesicherten Angaben vor; nach der Fassadengestaltung ist von üblicher natürlicher Belichtung auszugehen.

Insgesamt ergibt sich für den gewerblichen Bereich eine Nutzfläche von ca. 216,59 m². Der Gewerbeteil umfasst:

• im Erdgeschoss WC, Vorraum, zwei Abstellräume, Flur, Anlieferung, Beratung/Verkauf und Ausstellung mit ca. 124,34 m² Nutzfläche.

• Im Obergeschoss Abstellraum, Lagerboden, Lagerraum, Freifläche und zwei Dämmstofflager mit zusammen ca. 92,25 m² Nutzfläche.

Der bauliche Zustand ist insgesamt nur ausreichend, mit erheblichem Instandhaltungs- und Instandsetzungsstau, insbesondere an Dach und Fassaden. Die über Fenster einsehbaren Innenbereiche wirkten einfach, uneinheitlich und teilweise überaltert.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zusätzlich ein Holzschuppen/Lager sowie ein Holzunterstand. Diese Nebengebäude wurden als einfache bauliche Anlagen berücksichtigt und nur mit einem geringen Einzelwert angesetzt. Sie ergänzen die Nutzbarkeit des Anwesens.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Nutzung nicht sicher feststellbar; das Objekt war vermutlich eigengenutzt.