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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an allen im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen im Erdgeschoß eines Mehrfamilienhauses. Sondernutzungsrechte sind vereinbart

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Dachziegeleindeckung; Dachaufbauten vorhanden

• Heizung & Warmwasser: soweit bekannt 2 Gas-Zentralheizungen vorhanden, davon konnte 1 besichtigt werden; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: baujahresgemäß

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, soweit ersichtlich

• Sanitärausstattung: Bad gemäß Grundriss außerhalb der Wohnräume über den Flur angeordnet

• Böden: Wohnung nicht besichtigt; im Gemeinschaftsbereich Geschosstreppe mit Kunststein und Fliesen, Außentreppe mit Natursteinstufen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.09.2025 von außen und in Teilen innen besichtigt. Zugänglich waren insbesondere allgemeine Bereiche des Hauses und der Kellerbereich; die Wohnung selbst sowie Teile des Gemeinschaftseigentums konnten nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung insoweit ergänzend auf Unterlagen, Bauplänen und sonstigen Auskünften basiert.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit liegt im Erdgeschoss rechts vorne und umfasst laut Aufteilungsplan 2 Zimmer, einen Bereich Wohnen/Küche sowie ein Bad, das über den Flur außerhalb der eigentlichen Wohnräume angeordnet ist. Die für die Wertermittlung angesetzte Wohnfläche beträgt ca. 42,78 m². Der Grundriss mit außenliegendem Bad wird ausdrücklich als nicht zweckmäßig beurteilt und entspricht nach dem Gutachten nicht der Definition einer modernen Wohneinheit; dies wirkt wertmindernd.

Zur Belichtung und Besonnung werden für den Gebäudekomplex gute bis ausreichende Verhältnisse genannt, was auch für die Einheit als naheliegend unterstellt wurde. Die Wohnung selbst war nicht zugänglich, sodass der Innenzustand, Boden-, Wand- und Deckenoberflächen nicht geprüft werden konnten. Ersichtlich sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie eine Holzeingangstür. Die sanitäre Situation ergibt sich im Wesentlichen aus dem Grundriss mit separat gelegenem Bad.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus (Gaustraße 35 und 37) in Massivbauweise mit gewichtetem Baujahr ca. 1975; laut Bauakte erfolgten Wiederaufbau um 1947 sowie Umbauten und Erweiterungen bis 2006. Es besitzt ein Satteldach mit Dachaufbauten und verputzte, gestrichene Fassaden.

Das Gebäude ist unterkellert; konstruktiv werden Betonfundamente, Keller aus Beton und Mauerwerk, Mauerwerksaußenwände, Innenwände aus Mauerwerk und Fertigteilen sowie Massivdecken oder Holzbalkendecken beschrieben. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend eingeschätzt. Der bauliche Zustand erscheint insgesamt nur befriedigend und teilweise nicht ordnungsgemäß instandgehalten. Festgestellt wurden deutlicher Unterhaltungsstau, Schäden und allgemeiner Renovierungsbedarf; im Gesamtkomplex waren laut Gutachten zudem stellenweise Vandalismus- und Schimmelspuren bekannt. Für die nicht besichtigte Wohnung wurde ein Risikoabschlag berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung soweit bekannt vermietet.