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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück bebaut mit einem Ein-/Zweifamilienhaus mit zwei integrierten Einzelgaragen.

• Dachform und -deckung: Vorderer Gebäudeteil Walmdach (Naturschiefer), hinterer Gebäudeteil Satteldach (Kunstschiefer/Naturschiefer); Dachgauben vorhanden.

• Heizung: Keine zentrale Heizung, ein Holzstandofen im hinteren Gebäudeteil.

• Warmwasserversorgung: Dezentral mittels Durchlauferhitzern.

• Elektroinstallation: Zeitgemäß, erneuert um 2015, Unterputz, moderner Sicherungsschrank, Satellitenschüssel, Telefon- und Glasfaseranschluss.

• Böden: Im Keller Beton; EG teils Fliesen, Teppich, Ziegel, Beton; OG Holzdielen, PVC, Laminat, teils Verlegeplatten; DG PVC auf Holzdielen, Fliesen im WC.

• Fenster: Kunststoff, doppel- und isolierverglast, teilw. aus 2005, Rolläden, vereinzelt Dachflächenfenster.

• Sanitärausstattung: Bäder einfach bis neueren Datums, meist weiße Objekte (Stand-WC, Handwaschbecken, Dusche/Badewanne; teils hohe Duschtassen und ältere Ausstattung).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.01.2026 durch den Sachverständigen vollständig besichtigt, wobei sowohl das Grundstück als auch alle Räume der aufstehenden Gebäude begangen wurden. Die Bewertung basiert auf der tatsächlichen Inaugenscheinnahme am Wertermittlungsstichtag sowie zugrundeliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäudeensemble stammt vermutlich um 1900 und besteht aus zwei verbundenen Gebäudeteilen, die als ehemalige landwirtschaftliche Winzerhofstelle errichtet wurden. Konstruktion und Ausbau sind geprägt von Teilmassiv- bzw. Holzfachwerkbauweise auf Bruchsteinfundamenten, mit Bruchstein- und Fachwerkwänden. Der vordere Gebäudeteil ist nicht unterkellert, umfasst zwei Geschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Der hintere Gebäudeteil ist teils unterkellert (Bruchsteingewölbe), hat zwei Geschosse, jedoch kein ausgebautes Dachgeschoss.

Das Gesamtobjekt bietet eine Wohnfläche von ca. 134 m² (vorderer Gebäudeteil: 72 m², hinterer Gebäudeteil: 62 m²) und eine zusätzliche Nutzfläche von etwa 50 m² (darunter Werkstatt, zwei Einzelgaragen). Die Raumhöhen variieren, sind teils recht niedrig (im OG des hinteren Teils teilw. nur 1,90 m).

Im pflegebedürftigen Gesamtzustand zeigen sich insbesondere im Inneren einfache bis durchschnittliche Ausstattungen, einige nicht fachmännische Modernisierungen und aktuell kein umfassender Modernisierungsstandard. Die Belichtung ist aufgrund weniger, zum Teil kleiner Fenster eingeschränkt. Es gibt gefangene bzw. Durchgangsräume. Die Fassade ist verputzt, jedoch mit Putzrissen und sichtbaren Instandsetzungsbedarfen.

Wesentlicher energetischer Sanierungsbedarf besteht: außer dem teilweisen Fenstertausch und der Erneuerung von Wasser-/Elektroleitungen und einem neuen Bad im EG des vorderen Teils wurden in den letzten 20 Jahren kaum Modernisierungen durchgeführt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.