1 K 94/25

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus und Nebengebäude bebautes Grundstück (Flurstück 1042/3) sowie einen unbebauten Bauplatz.

• Dachform/Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach, Holzdachkonstruktion, Eindeckung mit Dachziegeln

• Heizung und Warmwasser: elektrische Fußbodenheizung sowie Holzofen; zentrale Wasserversorgung über das öffentliche Trinkwassernetz

• Elektroinstallation: überwiegend baujahresgemäße Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, überwiegend aus dem Baujahr

• Sanitär: Bad/WC mit eingebauter Wanne, 1 WC und 1 Waschbecken; normale Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte; normale Wasser- und Abwasserinstallation

• Böden: Natursteinboden im Erdgeschoss; Holzdielen im Dachgeschoss

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.07.2024 innen und außen weitgehend besichtigt; das Nebengebäude war dabei nicht zugänglich. Das Objekt wurde am 16.03.2026 erneut teilweise überprüft, wobei keine erneute Innenbesichtigung und keine neuen Grundstücksaufnahmen gewünscht waren; insoweit beruht die Bewertung ergänzend auf Unterlagen und den Angaben, dass keine Veränderungen erfolgt seien.

Gebäude

Das Einfamilienhaus auf Flurstück 1042/3 wurde 1974 errichtet und ist ein freistehendes Wohnhaus in Massivbauweise mit Fundamenten aus Beton, Mauerwerksaußenwänden, Innenwänden aus Mauerwerk und teilweise Holzrahmenkonstruktion sowie Geschossdecken als Massivdecke oder Holzbalkendecke. Die Außenansicht wird durch Holz und Fassadenputz geprägt. Die Wohnfläche wurde mangels Bauunterlagen überschlägig aus einem maßstäblichen Lageplan und Umrechnungskoeffizienten abgeleitet; der Ertragswertermittlung liegt eine Wohnfläche von ca. 110 m² zugrunde, die Sachwertermittlung basiert auf rund 187,88 m² Brutto-Grundfläche.

Das Haus ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss angelegt. Die innere Organisation ist individuell: Im Erdgeschoss besteht ein offener Wohn-, Ess- und Küchenbereich mit Bad; im Dachgeschoss befindet sich ein offener Wohnbereich mit zwei nicht abgetrennten Schlafbereichen und Arbeitsplatz. Die Grundrissgestaltung ist damit offen und eher unkonventionell, die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt.

Modernisierungen wurden nur in geringem Umfang vorgenommen; das Gebäude gilt als leicht renoviert und modernisiert, insgesamt jedoch als nicht wesentlich modernisiert. Der bauliche Zustand ist befriedigend, zugleich besteht ein offensichtlicher Unterhaltungsstau mit allgemeinem Renovierungsbedarf. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Auf dem bebauten Grundstück befindet sich zudem ein Nebengebäude, dessen Baujahr auf etwa 1980 bzw. vor 1980 geschätzt wird. Es ist überwiegend verputzt und mit Anstrich versehen. Bauunterlagen lagen auch hierzu nicht vor; das Nebengebäude war bei der Besichtigung 2024 nicht zugänglich.

Im Rahmen der Ertragswertermittlung wurde es als Hobby- bzw. Lagerfläche berücksichtigt. Sein baulicher Zustand wird, soweit bekannt, als befriedigend eingeschätzt; zugleich besteht auch hier ein offensichtlicher Unterhaltungsstau mit allgemeinem Renovierungsbedarf.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören zwei selbstständig verwertbare Flurstücke mit zusammen 3.850 m². Flurstück 1042/3 umfasst 3.183 m² und ist mit dem Einfamilienhaus, dem Nebengebäude sowie Außenanlagen bebaut; Flurstück 1042/2 umfasst 667 m² und ist unbebaut. Das Gelände ist leicht uneben, die Grundstücke liegen an einer Anliegerstraße und sind an Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen; das Wohnhausgrundstück ist, soweit ersichtlich, eingefriedet.

Für Flurstück 1042/3 ist wertrelevant, dass die Fläche nicht vollständig klassisches Wohnbauland darstellt, sondern teilweise auch Verkehrs-, Garten- und Waldflächen mit kleinerem Baufenster umfasst. Auf dem Grundstück sind Außenanlagen wie Wegebefestigungen, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einfriedung, Unterstand und Backofen vorhanden. Flurstück 1042/2 ist als Bauplatz wirtschaftlich eigenständig nutzbar; nach den Angaben ist ein Anschluss an die öffentliche Versorgung möglich und eine getrennte Nutzung zur Neubebauung grundsätzlich gewährleistet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das mit dem Einfamilienhaus und Nebengebäude bebaute Flurstück eigengenutzt; das unbebaute Flurstück wurde als eigenständig nutzbarer Bauplatz eingeordnet und ebenfalls eigengenutzt.