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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Ein- bis Zweifamilienhaus (Ursprungsgebäude und Anbauten) bebautes Grundstück.

• Satteldach (Ursprungsgebäude) mit Schiefereindeckung, Gauben mit Kunstschiefer, Anbauten mit Pultdach, vermutlich Bitumenbahn

• Gaszentralheizung, Baujahr ca. 2015; Wärmeübertragung über Stahlrippen-/ Flachheizkörper; Warmwasserversorgung zentral über Heizung

• Angebotsmäßig mittlere Elektroinstallation, teilweise 2019 teilmodernisiert

• Fenster überwiegend doppelt verglast in Holzrahmen (älteres Baujahr), vereinzelte Erneuerungen ca. 2000; Kellerfenster aus Stahlrahmen; Wintergarten mit Holzrahmen; einzelne Räume über Glasbausteine belichtet

• Böden: Mischung aus Fliesen (teilweise erneuert), Vinyl in Holzoptik, teils keine Beläge vorhanden (bspw. im Keller und in Zimmern), teilweise Teppich- und PVC-Boden

• Sanitärausstattung: Bäder einfach, tw. 2019 erneuert, jeweils mit Badewanne oder Dusche, Waschbecken, WC (einigen WCs modernisierungsbedürftig)

• Aufzug vom Hof ins OG (Funktionsfähigkeit unklar)

• Zwei Balkone (einer schmal, einer im Eckbereich), Wintergarten (Baujahr 2003) als Anbau im Obergeschoss

• Außenanlagen: zwei gepflasterte Kfz-Stellplätze, Carport-Reste, gepflasterter Hauszugang, einfache Gartenanlage, Regenwassersammelbehälter

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.03.2026 im Rahmen eines Ortstermins durch die Sachverständige besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Ortsbesichtigung sowie ergänzender Bauunterlagen und weiterer vorhandener Dokumente.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt besteht aus einem zweigeschossigen Hauptgebäude (Ursprungsbau von ca. 1956, Dachausbau 1962) mit einem vollunterkellerten Bereich und mehreren rückseitigen Anbauten (Erweiterungen ab etwa 1976, Wintergarten von 1994), die teilweise teilausgebaut und teilunterkellert sind. Außenwände und Innenwände sind massiv ausgeführt (Beton oder Mauerwerk), zum Teil mit Putzschäden. Die Decken sind teils als Bimsdecke, teils als Holzbalkendecken ausgeführt.

Das Dach besteht aus einem Satteldach (Ursprungsgebäude, Schiefereindeckung, Gaube mit Kunstschieferverkleidung) und mehreren Pultdächern (Anbauten, Bitumenbahn-Dach). Die Dachflächen und Pultdächer zeigen altersbedingte Gebrauchsspuren. Die Fassade ist hell verputzt, der Sockel im Ursprungsgebäude mit Riemchenfliesen verkleidet.

Das Haus hat drei Ebenen:

• Der Keller ist nur eingeschränkt nutzbar (deutliche Feuchtigkeitsschäden).

• Das Erdgeschoss bildet eine abgeschlossene Einheit mit eigenem Eingang und umfasst mehrere Zimmer, Küche, Abstellräume und ein Bad. Ebenso gibt es zwei separate Hauseingänge (Hof und Straßenfront).

• Im Ober- und Dachgeschoss befindet sich eine große Einheit, erreichbar über eine Außentreppe/ Aufzug, mit mehreren Räumen, zwei Bädern, Wintergarten und Balkon.

Einzelne Zimmer sind teilweise nur über Durchgangszimmer erreichbar. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt teilweise unzweckmäßig; Flure und Durchgangslösungen machen die Nutzung kompliziert. Die Belichtung ist mäßig bis gut.

Die Raumhöhen variieren, teilweise sind niedrigere Raumhöhen von rund 2,18 m vorhanden. Insgesamt beträgt die Wohnfläche ca. 273 m² (Erdgeschoss ca. 103 m², Ober-/Dachgeschoss ca. 170 m²).

Das Gebäude ist nicht barrierefrei, ein Aufzug vom Hof ins Obergeschoss ist vorhanden, die Funktion aber unklar. Es besteht ein mäßiger bis deutlicher Unterhaltungs- und Modernisierungsstau (Fassade, Dächer, Innenausstattung, Feuchtigkeitsschäden im Keller).

Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein einfaches, rückwärtiges Nebengebäude (Abstellraum, teilweise mit Leichtbauwand abgetrennt, von außen zugänglich), sowie ein Gartenhaus in Holzbauweise im hinteren Grundstücksbereich. Das Nebengebäude ist mit Riemchenfliesen an Teilen verkleidet, insgesamt einfacher Bau, ein zusätzlicher Vorbau dient zur Regenwassersammlung.

Grundstück

Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken (658 m² und ein 3 m² kleines Splittergrundstück, gesamt 661 m²), ist L-förmig geschnitten und grenzt beidseitig direkt an Nachbargrundstücke. Es ist straßenseitig rund 9 Meter breit, relativ tief und eben. Ein Teil des Grundstücks dient als gepflasterte Hoffläche und Stellplatz; der hintere Bereich ist als Gartenfläche angelegt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend, die zuletzt eigengenutzte Immobilie war also nicht mehr bewohnt.