12 K 2/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um sechs Eigentumswohnungen mit Kellerräumen sowie eine Doppelgarage und zwei Einzelgaragen in einem Mehrfamilienhaus mit separatem Garagengebäude.

• Dachform des Wohngebäudes: Walmdach, Holzdach mit Dachaufbauten

• Dachdeckung des Wohngebäudes: Betondachsteine

• Außenwände: Mauerwerk

• Kellerwände: Bruchsteinmauerwerk

• Fassade: verputzt und gestrichen

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 31.07.2025 ausschließlich von außen besichtigt; ein Zugang zu den Wohnungen, Kellerräumen und Garagen wurde nicht gewährt. Das Objekt wurde daher im Wesentlichen anhand äußerer Feststellungen sowie der Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen und Flächenberechnungen bewertet.

Wohnung

Im Vordergrund der Versteigerung stehen sechs Sondereigentumseinheiten in dem Mehrfamilienhaus.

Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss ist mit 124 m² die größte und werthöchste Einheit; sie umfasst Flur, Wohnzimmer, Esszimmer, Ankleide/Flur, Schlafzimmer, Bad, Küche, Kinderzimmer, Abstellraum und WC sowie Kellerräume Nr. 1 mit zusammen rund 47 m² Nutzfläche. Der Verkehrswert beträgt 90.000 €.

Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss hat rund 40 m² Wohnfläche und besteht aus Flur, Wohnraum, Schlafraum, Dusche und WC; zugeordnet ist Kellerraum Nr. 2 mit rund 19 m². Der Verkehrswert beträgt 35.000 €.

Die Wohnungen Nr. 3 und 4 im Obergeschoss sind jeweils rund 84 m² groß und ähnlich geschnitten mit Diele, WC, Kinderzimmer, Küche, Vorrat, Bad, Wohnen und Schlafen; hinzu kommen die Kellerräume Nr. 3 mit rund 13 m² bzw. Nr. 4 mit rund 15 m². Für beide Einheiten wurde jeweils ein Verkehrswert von 65.000 € angesetzt.

Die Dachgeschosswohnungen Nr. 5 und 6 verfügen über rund 72 m² bzw. 71 m² Wohnfläche.

Wohnung Nr. 5 umfasst Diele, Wohnraum, Kinderzimmer, Küche, Abstellraum/Kammer, Schlafraum, Bad und WC sowie Kellerraum Nr. 5 mit rund 11 m²; ihr Verkehrswert beträgt 55.000 €.

Wohnung Nr. 6 umfasst Diele, WC, Bad, Schlafraum, Abstellraum/Kammer, Küche, Wohnraum und ein weiteres Zimmer. Hinzu kommen ein im Erdgeschoss liegender Lagerraum Nr. 6 mit rund 33 m², der vermutlich als Garage genutzt wird, sowie ein Dachboden Nr. 6 mit rund 97 m² Nutzfläche. Dieser zusätzliche Nutzwert wurde ausdrücklich berücksichtigt; der Verkehrswert beträgt 60.000 €.

Die Grundrisse erscheinen nach den Aufteilungsplänen überwiegend zweckmäßig. Die Erdgeschosswohnung Nr. 1 verfügt über ein großzügiges Flächenangebot, während die übrigen Wohnungen eher kompakte bis mittlere Wohnungsgrößen aufweisen. Die Belichtung und Besonnung konnten mangels Innenbesichtigung nicht abschließend beurteilt werden; aufgrund der freistehenden Gebäudestellung sind jedoch grundsätzlich günstige Belichtungsverhältnisse anzunehmen.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus ist freistehend, massiv errichtet und wird zu Wohnzwecken genutzt. Das Baujahr ist nicht bekannt, liegt aber vor 1974. Das Gebäude verfügt über Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss bei zwei Vollgeschossen. Es ist vermutlich vollständig unterkellert; das Dachgeschoss ist vollständig ausgebaut. Insgesamt sind sechs Wohnungen vorhanden.

In den 1990er Jahren wurde die Dacheindeckung vermutlich erneuert, um 2010 die Fassade teilweise überarbeitet und 2005 die Fenster erneuert. Die Grundrissgestaltung des Gemeinschaftseigentums wird als zweckmäßig beschrieben.

Der Bau- und Unterhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums ist nur mäßig. Festgestellt wurden kleinere Rissbildungen, eine ältere Dacheindeckung, teilweise überarbeitungsbedürftige Fassadenflächen, erneuerungsbedürftige Hauseingangstüren sowie vernachlässigte Außenanlagen. Wärme- und Schallschutz werden als vermutlich nicht ausreichend bezeichnet.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ferner ein Garagengebäude mit einer Doppelgarage und zwei Einzelgaragen.

• Die Doppelgarage Nr. 7 weist rund 39 m² Nutzfläche auf und wurde mit 7.000 € bewertet.

• Die Garagen Nr. 8 und Nr. 9 haben jeweils rund 18 m² Nutzfläche; ihre Verkehrswerte betragen jeweils 3.000 €.

An eine der Garagen wurde ein größerer offener Unterstand angebaut, der vermutlich neueren Datums ist. Da hierfür keine Bauunterlagen vorlagen und auch der Unterstand in der Flurkarte nicht dargestellt ist, besteht nach dem Gutachten das Risiko einer fehlenden baurechtlichen Genehmigung. Auch am Garagengebäude wurde Unterhaltungsstau berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die konkrete Nutzung der Wohnungen und Garagen nicht eindeutig feststellbar; es konnte vor Ort nicht sicher geklärt werden, ob die Wohnungen vermietet, eigengenutzt oder anderweitig genutzt waren.