6 K 9/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Ein- bis Zweifamilienhaus mit integrierter Garage (Flurstück 89). Des Weiteren gelangt die Waldfläche (Flurstück 237/182) zur Versteigerung.

• Satteldach, teilweise quer angesetzt, Eindeckung mit Kunstschiefer/Schiefer

• Gaszentralheizung (älteres Baujahr), einzelne Stahlheizkörper, viele Leitungen auf Putz, nur teilweise funktionstüchtig

• Warmwasser dezentral via Durchlauferhitzer/Boiler

• Elektroinstallation einfach, überwiegend dem Baualter entsprechend, nur teilmodernisiert

• Fenster einfach verglast, Holzrahmen, im mäßigen bis schlechten Zustand

• Böden: PVC, Teppich oder Fliesen, generell mängelbehaftet, uneben, stark abgenutzt

• Sanitärausstattung sehr einfach, überwiegend aus den 1970er Jahren, sanierungsbedürftig (Bäder, WCs; einfache Sanitärobjekte)

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.11.2025 besichtigt. Teilbereiche konnten nicht besichtigt werden: Die hangseitige Wohnung im Obergeschoss sowie die ausgebauten Räume im Dachgeschoss waren nicht zugänglich, der Rohbau über der Garage konnte nur vom Flur im Obergeschoss aus eingesehen werden. Die Bewertung stützt sich auf die durchgeführte Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauunterlagen.

Gebäude

Das Gebäude stammt ursprünglich aus dem 17./18. Jahrhundert und wurde als Fachwerkhaus errichtet. Es handelt sich um ein zweigeschossiges Haus mit unterkellertem Teilbereich und teilausgebautem Dachgeschoss. Im Laufe der Zeit wurden diverse An- und Umbauten vorgenommen. Die Außenwände bestehen teils aus Holzfachwerk, teils aus massivem Mauerwerk, der Keller aus Bruchstein. Die Geschossdecken sind größtenteils Holzbalkendecken, über dem Keller eine massive Bruchsteingewölbedecke. Die Fassade zur Straße ist verputzt und gestrichen, rückseitig besteht erheblicher Sanierungsbedarf (Putzschäden, Risse).

Das Gebäude weist einen insgesamt mäßigen bis schlechten Zustand auf, größere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind erforderlich. Die Grundrissgestaltung ist überwiegend zweckmäßig, weist jedoch einige Durchgangszimmer und ungünstige Erschließungen insbesondere im EG auf, Belichtung und Besonnung werden als mäßig bis schlecht bewertet. Der Ausstattungsstandard ist sehr einfach und nicht mehr zeitgemäß. Die Wohnfläche verteilt sich über zwei Hauptwohneinheiten (EG/OG, OG rückseitig) und beträgt insgesamt ca. 146 m². Der Dachgeschossbereich ist nicht abgeschlossen, wurde bei der Wohnfläche nicht berücksichtigt.

Das Objekt steht unter Denkmalschutz (verputztes Fachwerkhaus, 17./18. Jahrhundert).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück existiert ein massives, in den Fels integriertes Nebengebäude, das als Lager genutzt wird. Darüber hinaus gibt es zwei Gartenhäuser im Hangbereich, eines davon teils massiv, teils in Holzbauweise ausgeführt, das andere als kleines Holzgartenhaus. Alle Nebengebäude sind in mäßigem bis schlechtem Zustand.

Grundstück

Das Hausgrundstück umfasst 243 m² (Flurstück 237/182) , ist durch starke Hanglage und unregelmäßigen Zuschnitt geprägt und nahezu vollständig bebaut (bis auf Innenhof und einen schmalen Streifen). Die rückwärtige, angrenzende Waldfläche ist 705 m² groß (Flurstück 89), stark ansteigend und ebenfalls unregelmäßig zugeschnitten. Die Bewaldung ist ausgeprägt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die hangseitige Wohnung im Obergeschoss vermietet, alle weiteren Gebäudeteile standen leer und sind aufgrund des Zustands nicht zeitgemäß bewohnbar.