2 K 18/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1-2 Familienhaus mit Garagenanbau.

• Satteldach mit Betondachstein, Gauben

• Gaszentralheizung mit Plattenheizkörpern (keine Thermostatventile), Gaskombitherme (Baujahr ca. 5-10 Jahre), zentrale Warmwasserbereitung und Warmwasserspeicher

• Elektroinstallation einfach bis durchschnittlich, Telefonanschluss, Klingelanlage

• Böden verschieden: Keller Beton/Estrich, Wohnräume überwiegend Laminat (teils schadhaft), Bad gefliest, Küche Laminat, Flure teilweise PVC, Treppenhaus ebenfalls PVC

• Fenster überwiegend ältere isolierverglaste Kunststofffenster (teilweise 1-fach verglast, zum Teil Glasbausteine), Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Bad mit Eck-Badewanne, Dusche mit Kabine, Waschbecken, WC (gute, aber nicht sehr moderne Qualität), weitere Bäder im Rohbau

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.06.2025 in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage einer Ortsbesichtigung sowie der Auswertung von Unterlagen wie Bauplänen und Flurkarten.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein 1-2 geschossiges, voll unterkellertes 1-2 Familienhaus mit rechteckigem Grundriss, an ein Nachbarhaus angebaut. Das Baujahr ist unbekannt, wird aber auf ca. 1900 geschätzt. Umfangreiche Umbauten und Modernisierungen wurden durchgeführt, insbesondere der Anbau einer Garage (ca. 1962) sowie eine Fassadenänderung (ca. 1966). Die Fassade ist teilweise mit Eternitplatten verkleidet, der Giebel glatt verputzt. Es sind zwei mögliche Wohneinheiten gegeben: eine ausgebaute Wohnung über Erd- und teilweise Dachgeschoss (ca. 132 m²), sowie eine weitere, im Rohbau befindliche Wohnung im Dachgeschoss (ca. 40 m²). Insgesamt beträgt die Wohnfläche ca. 172 m². Die Raumaufteilung ist typisch für das Baujahr, mit gefangenen Zimmern und übergroßen Fluranteilen.

Das Gebäude verfügt über eine Holzbalkendecke, Massivwände bzw. ausgemauertes Holzfachwerk und Preußische Kappendecke im Keller. Die Fenster sind überwiegend ältere Isolierglas-Kunststoffelemente, teilweise 1-fach verglast, einige Glasbausteine, die Fenster sind wirtschaftlich überaltert. Das Dach ist ein Satteldach mit Betondachsteinen (Farbe grau), Gauben vorhanden, Dachkonstruktion zimmermannsmäßig, nur bedingt wärmegedämmt. Die energetische Qualität ist deutlich unzureichend (Endenergiebedarf 285,7 kWh(m²*a)).

Der Keller ist feucht mit Putzschäden und Schimmelbildung. Das Treppenhaus ist im Rohbauzustand, Installationen teilweise provisorisch, einige Räume sind noch nicht fertiggestellt. Die Haustechnik und viele Ausstattungsmerkmale sind überaltert. Erhebliche Baumängel, ein gravierender Instandhaltungsstau sowie Schadstoffbelastung (asbesthaltige Fassadenplatten) bestehen.

Weitere Gebäude

Östlich an das Wohnhaus angebaut befindet sich eine massive Garage mit betoniertem Boden und Pultdach aus Welleternitplatten. Das Gebäude ist nur außen verputzt; das Garagentor mit separater Schlupftür versehen. Rückwärtig ist ein einfacher Schuppen angebaut. Auf dem Grundstück gibt es weiterhin ein Gartenhäuschen aus Holz. Die Garage und Nebengebäude befinden sich ebenfalls in vernachlässigtem Zustand und weisen Feuchte- sowie erhebliche Putzschäden auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude eigengenutzt. Der nicht ausgebaute Bereich im Dachgeschoss stand leer.