23 K 90/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Mehrfamilienhaus, bestehend aus zwei Flurstücken (Flur 25, Nr. 294/1 sowie Nr. 295).

• Kunststofffenster (weiß, etwa 2019/2020 modernisiert), im DG teilweise Holzfenster

• Bodenbeläge: Laminat in Wohn-/Schlafräumen und Küchen, graue Fliesen in Bädern

• Wand- und Deckenflächen überwiegend tapeziert und weiß gestrichen

• Badezimmer je Einheit mit Dusche, Toilette, Waschbecken samt Unterschrank

• Elektrische Wandheizungen in Wohnräumen, Infrarotspiegel im Bad

• Elektroinstallation im Keller nicht geschützt, teilweise Sanierungsbedarf

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.09.2025 besichtigt. Die Besichtigung erfolgte sowohl von außen als auch von innen. Die Bewertung basiert auf den Eindrücken der Ortsbesichtigung sowie ergänzenden Unterlagen (u. a. Grundbuch, Pläne, Fotos).

Gebäude

Das Gebäude ist ein einseitig angebautes Mehrfamilienhaus, Baujahr etwa 1950, mit fiktivem Baujahr nach Modernisierung 1994. Die gesamte Wohnfläche liegt bei ca. 137,5 m². Die Wohnfläche verteilt sich auf drei abgeschlossene Wohnungen:

• Wohnung Erdgeschoss: ca. 44,04 m² mit Wohnküche, Schlafzimmer und Badezimmer.

• Wohnung 1. Obergeschoss: ca. 44,00 m² mit Wohnküche, Schlafzimmer und Badezimmer.

• Wohnung Dachgeschoss (mit Spitzboden): ca. 49,48 m², ebenfalls mit Wohnküche, Schlafzimmer, Badezimmer und zusätzlich ausgebautem Spitzboden (Zugang über eine Holztreppe, ca. 6 m²).

Der Keller ist mittels Massivbauweise ausgeführt und bietet ca. 42,84 m² Nutzfläche. Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet; teilweise sind Fachwerk-Elemente vorhanden. Das Satteldach (Neigung ca. 45°) ist mit Kunstschiefer in Anthrazit eingedeckt und wurde, wie die Fenster und Außenfassade, im Zeitraum 2019–2024 modernisiert. Es existiert ein gemauerter Schornstein.
Der äußere Zustand ist insgesamt zweckmäßig. Die Fassade ist verputzt und farblich gestaltet. Grundrisse und Lichtführung sind als funktional zu bewerten, die Belichtung ist mittel.

Bauliche Mängel und Wertabschläge wurden u. a. für folgende Punkte berücksichtigt: fehlende/ungenügende Heizungsanlage (derzeit elektrische Wandheizungen und Infrarot im Bad), fehlende Durchlauferhitzer in den Küchen und Bädern (außer DG), nicht gesicherte Elektroleitungen im Keller, fehlendes Geländer im Treppenhaus, kleinere Wasserschäden an der Dachkonstruktion und im Spitzboden, Instandsetzungsbedarf am Dachfenster.

Grundstück

Das fast rechteckige Grundstück setzt sich aus zwei Flurstücken (32 m² und 42 m², insgesamt 74 m²) zusammen. Es ist komplett überbaut und weist somit keine Garten- oder Hofflächen auf. Die Straßenfront beträgt ca. 8 m, die durchschnittliche Tiefe ca. 9,25 m. Die Flurstücke sind vollständig bebaut und nicht eingefriedet, Grenzbebauung ist gegeben. Die Erschließung erfolgt über die Kirchgasse (Wohnstraße mit Kopfsteinpflaster; ruhiger Anliegerverkehr).

Nutzung

Zum Wertermittlungsstichtag war das Objekt leerstehend und nicht vermietet.