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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus mit integrierter Garage.

• Wärmeverteilung über Stahlradiatoren, Plattenheizkörper oder Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Stromanschluss über Dach, teilweise erneuerte Elektroinstallation; neuer Sicherungsschrank nicht fertiggestellt

• Böden: Fliesen (teilweise großformatig), Stäbchenparkett, Laminat, Kunststofffliesen, im UG auch Estrich oder Teppich, in der Dachspitze Spanplatten

• Sanitärausstattung: einfache, überalterte Ausstattung, weiße Objekte, Bäder in EG/DG/UG, teilweise vollständig gefliest

Besichtigung

Das Objekt wurde beim Ortstermin vollständig von außen und innen besichtigt. Das Gebäude wurde aufgemessen. Die Bewertung erfolgte unter Hinzuziehung baubehördlicher Unterlagen.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde ca. 1971 errichtet und verfügt über ein Unter- bzw. Sockelgeschoss (voll unterkellert), ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Gesamtwohnfläche beträgt 160,25 m², verteilt auf zwei Wohnungen (93,39 m² / EG+UG und 66,86 m² / DG). Im Untergeschoss befinden sich neben Keller- und Heizungsräumen auch ein (Gäste-)Zimmer mit Duschbad, das nachträglich eingebaut wurde. Dieses Zimmer sowie das zugeordnete Bad werden der Wohnung im Erdgeschoss zugerechnet.

Die Grundrisseinteilung entspricht nur bedingt heutigen Ansprüchen. Das Gästezimmer im Untergeschoss ist ausschließlich vom Gemeinschaftsflur/Keller erreichbar. Das Gebäude ist massiv gebaut, die Fassade teilweise gefliest, mit Holz verkleidet oder mit Kunststoffpaneelen versehen. Die Decken bestehen aus Beton (über UG und EG) bzw. Holzbalkendecke (über DG). Auf das Satteldach ist eine Betondachsteindeckung inklusive Asphaltunterspannbahn aufgebracht. Das Haus verfügt über ein Treppenhaus mit Betontreppen.

Modernisierungen fanden statt: Austausch einzelner Fenster und Außentüren (ca. 2010), teilerneuerte Elektroinstallation, Heizkessel bzw. Brenner teilweise erneuert (letzte relevante Maßnahmen: Heizkessel instandgesetzt ca. 2023/24, Brenner 2018). Die Haustechnik ist teilweise überaltert, die Sanitärausstattung wie auch die Oberflächen entsprechen nicht mehr dem aktuellen Standard. Es sind allgemeine Standardausstattungen, jedoch überalterte Sanitärräume vorhanden.

Der Bauzustand wird als leicht vernachlässigt eingestuft. Es bestehen folgende Mängel und Schäden: Schadhaft verfugter Schornsteinkopf, Feuchtigkeit und Farbabplatzungen am Balkon, überalterte Fenster, Schäden im Bereich Garage und Einfahrt, teilweise fehlende oder beschädigte Elektroinstallationen sowie Fußleisten, beschädigte Innentüren, überalterte Sanitärobjekte und erneuerungsbedürftige Malerarbeiten. Im Untergeschoss sind Feuchtigkeit und Putzrisse feststellbar. Der Sicherungsschrank im EG und DG ist nicht abschließend installiert. Die oberste Geschossdecke/Dachraum ist nicht wärmegedämmt.

Grundstück

Das Grundstück misst 668 m², ist annähernd rechteckig zugeschnitten und an einer Seite 20 m breit mit Zugang über den Heideweg. Die Topografie ist leicht hangig und das Grundstück ist terrassenförmig angelegt. Die Einfriedung besteht aus gemauerten Sockeln, Trockenmauern, Betonelementen und Draht-/Holzzäunen. Im rückwärtigen Grundstücksbereich befinden sich überständige Bäume und verschiedene Baulichkeiten wie Holzschuppen, Unterstände und ein Gewächshaus. Grundstück und Außenanlagen wirken leicht vernachlässigt, einige Bauteile sind schadhaft oder sanierungsbedürftig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.