260 K 12/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage.

• Dachform: Versetztes Satteldach/Pultdach

• Dachdeckung: Betondachziegel (Ziegelpfanne)

• Heizung: Gasbefeuerte Warmwasserzentralheizung (überaltert, undicht, zu erneuern); Versorgung über Fußbodenheizung und Heizkörper; Abwasserhebeanlage im Keller

• Warmwasser: Zentraler Warmwasserspeicher (angeblich 2022 erneuert)

• Elektroinstallation: Gute Wohnungsinstallation, Alarmanlage/Fenstersensoren (techn. Funktion ungeprüft)

• Fenster: Holzfenster mit Isolierglas (Baujahr ca. 1984), teilweise mit elektrischen Rollläden; große Wand-/Deckenverglasung, teils 2015 erneuert; Ganzglaselemente zur Treppe

• Böden: Im EG Marmorboden, Küche mit Granitplatten, Schlafräume und Empore/OG Teppichboden, Bäder Fliesen/Feinsteinzeug, Keller unterschiedlich gefliest, Sanitärräume im KG unzugänglich, daher nicht beurteilbar

• Sanitärausstattung: Hauptbad im OG mit WC, Bidet, Waschtisch, bodengleicher Dusche mit Ganzglaswand; EG Gäste-WC/Waschbecken; Im nicht einsehbaren KG Duschbad nach Plan, im Normalkeller ein weiteres Duschbad

• Weitere Ausstattung: Sauna im Keller, offener Kamin im Wohnzimmer, offener Außenkamin auf der Terrasse, Pergola-Holzkonstruktion, Balkon und Loggia im OG

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.02.2025 besichtigt. Die Hauptwohnung im Erd- und Obergeschoss konnte von innen angeschaut werden, die Einliegerwohnung im Kellergeschoss war nur von außen einsehbar, da kein Schlüssel vorhanden war. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf vorliegende Pläne und Unterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde etwa 1983 bis 1985 errichtet (im Mittel Baujahr 1984) und besteht aus einem vollunterkellerten Hauptgebäude mit Erd-, Ober- und teilweise ausgebautem Dachgeschoss. Die Hauptwohnung erstreckt sich über EG und OG, die Einliegerwohnung befindet sich im Kellergeschoss. Das Gebäude weist eine massive Bauweise mit hochwertigen Materialien auf. Die Wohnfläche beträgt rund 165,21 m² (Hauptwohnung) zuzüglich ca. 40,33 m² (Einliegerwohnung). Im Erdgeschoss befinden sich Diele, Gästezimmer, Küche, Wohn- und Essbereich mit Kaminecke sowie Terrasse, im Obergeschoss (mit Schrägen) Galerie, zwei Schlafzimmer, Bad, Abstellraum, Loggia und Balkon. Die Einliegerwohnung (nur von außen besichtigt) enthält laut Plan ein Wohnzimmer mit Kochecke, Schlafzimmer, Dusche/WC und Diele; weitere Nebenräume sind Sauna, Heiz- und Hausanschlussraum, Flur sowie ein weiteres WC/Dusche.

Modernisierungen umfassen die Erneuerung großer Fenster in der Wohnzimmerecke (2015), die Vergrößerung und Neugestaltung der Küche (2013) sowie die Sanierung von Bad und WC mit Wandleitungen (2020). Im Kellergeschoss sind noch alte Leitungen teilweise erkennbar.

Die Grundrissgestaltung ist großzügig und zweckmäßig, Belichtung und Besonnung werden als gut beschrieben. Das Gebäude hat ein versetztes Satteldach/Pultdach mit Ziegeldeckung (Betondachziegel), innenliegende Dachrinnen und ist nicht unter Denkmalschutz. Das Haus wurde gegenüber der Baugenehmigung im Obergeschoss etwas höher ausgeführt. Es existieren einige altersbedingte Abnutzungserscheinungen sowie punktuelle Feuchte- und Putzschäden im Kellerbereich (nach Starkregen), die teilweise saniert wurden. Ein Sicherheitsabschlag wurde aufgrund der nicht besichtigbaren Einliegerwohnung und der Feuchteproblematik vorgenommen.

Weitere Gebäude

Eine unterkellerte Garage mit Flachdach (Massivbau, nicht weiter beschrieben) steht mit auf dem Grundstück. Die Zufahrt ermöglicht auch einen Außenstellplatz, davor befinden sich ein größerer Freitreppe, ein Gartenteich und ein kleines Holzgartenhaus. Terrassenbefestigungen, Einfriedungen sowie Gartenanlagen und Pflanzungen sind vorhanden.

Grundstück

Das Grundstück ist ein Eckgrundstück mit ebener Topografie, nahezu rechteckigem Zuschnitt und normaler Größe. Die Straßenfronten orientieren sich nach Norden und Westen, der Gartenbereich liegt im hinteren und östlichen/südlichen Bereich mit Strauch- und Baumbestand sowie Rasenfläche, insgesamt gepflegter Zustand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hauptwohnung im EG/OG eigengenutzt und nicht vermietet, die Einliegerwohnung im Kellergeschoss stand leer.