2 K 15/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 3-Familienhaus mit Doppelgarage (Flurstück 141/9), ein 2-Familienhaus (Flurstück 141/8) sowie ein rückwärtiges, kleines dreieckförmiges Grundstück (Flurstück 141/6), das nur über das vorderliegende Flurstück 141/9 erreichbar ist. Die Flurstücke 141/9 und 141/6 bilden eine wirtschaftliche und baurechtliche Einheit.

• Satteldächer (beide Hauptgebäude) mit Betondachsteinen

• Doppelgarage mit Flachdach und gefliester Terrasse

• Ölzentralheizung im Dreifamilienhaus (Platten/Rippenheizkörper, ca. 15 Jahre alt, zentrale Warmwasserbereitung)

• Gas-Etagenheizungen (Gaskombithermen, Flüssiggastank) im Zweifamilienhaus

• Fenster aus isolierverglastem Kunststoff bzw. Holz (Dachflächenfenster teils defekt)

• Rolläden (vorwiegend Kunststoff)

• Sanitärausstattung: Bäder überwiegend raumhoch gefliest, Badewanne, Dusche (variiert je Wohneinheit), Standardqualität, in Teilen modernisiert; Gäste-WC vorhanden

• Böden: Laminat und Fliesen in Wohnbereichen, Fliesenspiegel in Küchen, Estrich in Kellerbereichen

• Elektroinstallation: zeitgemäß, mit Klingel/Sprechanlage und Türöffner

• Türen: überwiegend Holztüren, teils Aluminium-Hauseingangstüren

• Außenanlagen: betonierte Zufahrten, Stützmauern, Naturgarten mit Rasen/Hecken, einfache Begrenzungen

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.06.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage eigener Augenscheinseinnahme, Bauplänen, Flurkarten und ergänzender Unterlagen. Das Zweifamilienhaus konnte nur teilweise (im Erdgeschoss) besichtigt werden.

Gebäude: Dreifamilienhaus

Das Gebäude ist freistehend und massiv gebaut, Ursprung um 1920 (ggf. später aufgestockt, wesentliche Erneuerungen/Anbauten um 1970 und 1994). Es umfasst zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen überwiegend unterkellerten Unterbau. Pro Geschoss befindet sich jeweils eine abgeschlossene Wohneinheit mit insgesamt ca. 245 m² Wohnfläche (EG ca. 103 m², OG ca. 87 m², DG ca. 55 m²). Zum Haus gehört eine angebundene Doppelgarage mit Flachdachterrasse.

Die Grundrissgestaltung ist individuell, jedoch teilweise mit eingeschränkter Nutzbarkeit (gefangene Zimmer, große Fluranteile). Die Belichtung ist als gut zu bewerten, sämtliche Wohnräume sind belichtet und nach mehreren Himmelsrichtungen orientiert.

Das Dach ist als Satteldach mit Betondachsteinen ausgeführt, die Wärmedämmung erfüllt keinen modernen Standard. Außenwände sind teils Sandstein (im Kellergeschoss), teils neueren Ursprungs. Fenster sind vorwiegend isolierverglast (Kunststoff, teilweise Dachflächenfenster aus Holz), mit Kunststoffrollläden. Die Heizungsanlage ist eine 15 Jahre alte Ölzentralheizung (Platten- und Rippenheizkörper, zentrale Warmwasserversorgung). Es bestehen teils größere Baumängel und ein mittlerer Unterhaltungsstau: u.a. Feuchteschäden im Sockel/Keller, Sanierungsbedarf an Bädern und Böden sowie Terrassen und deutliche Gebrauchsspuren an Türen und Oberflächen. Modernisierungen: Anbau Treppenhaus (ca. 1994), Anbau Garage (ca. 1972), einzelne Bäder modernisiert.

Energieverbrauchsausweis liegt nicht vor, energetischer Zustand ist baujahrstypisch schlecht. Das Gebäude ist überwiegend leerstehend, nur das Dachgeschoss ist vermietet.

Gebäude: Zweifamilienhaus

Das Gebäude ist freistehend, nicht unterkellert, und wurde um 1994 errichtet. Es verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss, eine rechteckige Grundform mit teilweise hervorgehobenem Erker und bietet auf zwei Etagen ca. 163 m² Wohnfläche (EG ca. 88 m², DG ca. 75 m²). Es existieren insgesamt zwei abgeschlossene Wohnungen, jeweils mit drei Zimmern, Küche und Bad. Dem EG ist eine überdachte Terrasse zugeordnet, das OG verfügt über einen Balkon.

Die Konstruktion ist massiv (Bodenplatte/Betonfundament, Mauerwerkswände, Stahlbetondecken), Fenster überwiegend aus Holz (teils Kunststoff), mit Marmor- bzw. Blechfensterbänken, Böden sind in den Bädern/Fluren mit Fliesen, Wohnräumen teils Laminat. Die Wärmeversorgung erfolgt über Gas-Etagenheizungen (Flüssiggastank in Fremdeigentum), Warmwasserbereitung ebenfalls zentral über Gaskombitherme.

Das Gebäude weist altersübliche Gebrauchsspuren und einen mäßigen Unterhaltungsstau auf, u.a. gerissene Fliesen, verwitterte Haustür und gemeldete Defekte an Dachflächenfenstern. Die Grundrissgestaltung ist zeittypisch, individuell und überwiegend zweckmäßig nutzbar. Belichtung/Besonnung: gut.

Das Gebäude ist komplett vermietet.

Weitere Gebäude/Nebengebäude

• Doppelgarage (massiv, Flachdach, Boden betoniert, Terrassenfläche gefliest)

• Schuppen in einfacher Bauweise

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Dreifamilienhaus überwiegend leerstehend, nur das Dachgeschoss war vermietet. Das Zweifamilienhaus war vollständig vermietet.