2 K 53/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 1/3 Miteigentumsanteil an einem mit einem Dreifamilienhaus bebauten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss (Wohnung III, entsprechend Aufteilungsplan Nr. III) sowie dem Kellerraum Nr. III.

• Dachform: Sattel- bzw. Giebeldach, Dacheindeckung mit Betondachsteinen, Dachrinnen aus Zinkblech

• Heizung: Ölzentralheizung (je Wohnung eine eigene Anlage mit separatem Stahltank, Wohnung III mit 5.000 L-Tank); Wärmeübertragung mit Flachheizkörpern mit Thermostatventilen

• Warmwasser: Zentrale Bereitung über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: Einfache Ausstattung mit Zählerschrank und Telefonanschluss

• Böden: Schwimmender Estrich, PVC in der Küche, Fliesen im Bad, Kleinparkett in den Wohnräumen

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, einfache Beschläge, zusätzl. Dachflächenfenster, Fensterbänke innen (Marmor) und außen (Aluminium)

• Sanitärausstattung: Einfaches Bad mit WC

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung am 17.11.2025 begutachtet. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Ortsbesichtigung, Bauzeichnungen, Katasterunterlagen und weiteren Informationen; technische Anlagen wurden im Betrieb und Zustand optisch aufgenommen.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Dachgeschoss des Gebäudes und verfügt über eine Wohnfläche von rund 83,29 m². Sie ist aufgeteilt in drei Zimmer, eine Küche, ein Bad, Flur, einen Balkon sowie einen Kellerraum und einen Abstellraum. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und typisch für das Baujahr. Die Belichtung und Besonnung sind gut. Die Wohnung befindet sich überwiegend im durchschnittlichen Zustand, mit kleineren Mängeln (u.a. am Bodenbelag im Wohnraum) und einer zeittypischen, einfachen Ausstattung. Es besteht ein geringfügiger Unterhaltungsstau und eine geringe wirtschaftliche Wertminderung aufgrund fehlender Wärmedämmung. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum (Nr. III).

Gebäude

Das Gebäude wurde im Jahr 1962 in Massivbauweise errichtet und umfasst insgesamt drei Wohnungen (je Geschoss eine Einheit). Das Haus verfügt über zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss und ist vollständigen unterkellert. Die Raumaufteilung ist klassisch mit getrennten Kellerräumen und Garagen im Untergeschoss. Die Erschließung erfolgt über einen gemeinsamen Eingangsbereich und eine Innentreppe mit Stahlkonstruktion. Die Heizungsanlage ist pro Wohnung separat, der Zugang zu den Heizkesseln sowie zu den Öltanks erfolgt über das Kellergeschoss.

Der bauliche Zustand ist insgesamt als normal zu bewerten, mit geringen Mängeln am Außenputz sowie insgesamt fehlender, zeitgemäßer Wärmedämmung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Dachgeschoss eigengenutzt.