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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilien-Reihenmittelhaus mit Garage.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit eingelassenem Balkon auf der Vorderseite und Gaube auf der Rückseite; Eindeckung mit glasierten anthrazitfarbenen Tonziegeln; vorgehängte Dachentwässerung aus Zinkblech. Garage mit Flachdach, angenommene Bitumenabdichtung, innenliegende Entwässerung mit provisorischer Ableitung über Kunststoffrinnen.

• Heizung und Warmwasser: vermutlich zentrale Gas-Brennwertheizung aus dem Modernisierungszeitraum 2014/2016 mit separatem Warmwasserspeicher; Wärmeübertragung vermutlich über Fußbodenheizung, Heizleitungen unter Putz, raumgesteuerte Temperaturregelung; im Bad Handtuchtrockner.

• Elektroinstallation: zwischen 2014 und 2016 erneuert, Leitungen unter Putz, mittlerer Standard, Kippsicherungen, ausreichende Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe.

• Fenster: ein- und zweiflügelige Kunststofffenster, außen grün in Holzoptik, innen weiß, mit Mehrfachisolierverglasung; Terrassentürelemente in gleicher Ausführung; straßenseitig elektrische Vorsatzrollläden.

• Sanitärausstattung: Gäste-Bad im Erdgeschoss mit Hänge-WC, ebenerdiger Dusche und Waschtisch; Familienbad im Obergeschoss mit Hänge-WC, ebenerdiger Dusche, Waschtisch und Handtuchtrockner; insgesamt erneuerte Sanitärinstallation, überwiegend unter Putz.

• Türen: moderne einflügelige Hauseingangstüren aus Kunststoffkomposit mit Glaseinsatz; Innentüren einflügelig aus Holz oder Holzwerkstoffen, mittlerer Standard.

• Besondere Einrichtungen: Kaminofen im Wohn- und Esszimmer.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.03.2026 im Wesentlichen nur von den Grundstücksgrenzen aus besichtigt. Das Objekt konnte innen nicht durch den Sachverständigen besichtigt werden; die Bewertung beruht daher ergänzend auf Unterlagen und einer Videodokumentation vom 21.09.2021.

Gebäude

Bei dem Hauptobjekt handelt es sich um ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilien-Reihenmittelhaus mit voll ausgebautem Dachgeschoss, errichtet um 1960. Das Gebäude gehört zu einer Reihenhauszeile mit vier Häusern und wurde nach den vorliegenden Informationen zwischen 2014 und 2016 entkernt, kernsaniert und in allen wesentlichen Gewerken modernisiert. Die für die Wertermittlung verwendete Wohnfläche beträgt ca. 135 m², davon ca. 85 m² im Erd- und Obergeschoss, ca. 30 m² im Dachgeschoss und ca. 20 m² im teilweise wohnlich ausgebauten Kellergeschoss.

Der Hauseingang liegt straßenseitig. Hinter dem Eingang befindet sich ein offener Flur mit Geschosstreppe, der in den Wohn- und Essbereich mit offener Küche führt; am Flurende liegt ein Gästebad. Im Obergeschoss ist ein Familienbad vorhanden. Auf der Rückseite bestehen ein Terrassenausgang sowie ein separater Kellerausgang. Zusätzlich sind ein Balkon im Obergeschoss, ein Dachaustritt im Dachgeschoss, eine straßenseitige sowie eine rückwärtige balkonartige Terrasse und eine rückwärtige Gaube vorhanden. Die Grundrissgestaltung wirkt nach den Unterlagen zeitgemäß und auf offene Wohnnutzung ausgerichtet.

Als Reihenmittelhaus ist das Gebäude seitlich angebaut, was die Freistellung begrenzt. Gleichwohl vermitteln die dokumentierten Außenansichten und die beschriebenen Öffnungen mit Terrassenelementen, Balkon, Dachaustritt und Gaube eine insgesamt gute Belichtung. Das Gebäude machte zum Stichtag von außen einen standfesten, optisch gefälligen und überwiegend modernisierten Eindruck. Bis auf wenige Restarbeiten, insbesondere im Bereich der straßenseitigen Terrasse, wurden keine wesentlichen Mängel festgestellt. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Auf dem zweiten Grundstück steht eine vermutlich ebenfalls zwischen 2014 und 2016 errichtete Garage mit einer Grundfläche von ca. 49 m² und damit überdurchschnittlicher Größe. Das Gebäude ist massiv errichtet, verputzt und gestrichen; vorhanden sind ein großes Doppelfenster, eine Personentür sowie ein Rollsegmenttor als Zufahrt. Seitlich dürfte sich ein Abstellraum befinden.

Die Garage ist noch nicht vollständig fertiggestellt. Die Einfahrt ist am Bodenanschluss der Schwelle noch nicht hergestellt, sodass eine Nutzung mit Pkw zum Stichtag nicht möglich war. Auch die Dachentwässerung wirkte provisorisch; Regenwasser wird über Kunststoffrinnen frei auf das Gelände abgeleitet. Zudem zeigen die Metallbekleidungen am Dachrand bereits Erosionserscheinungen. Die Außenflächen waren ungepflegt und mit Bauresten verrümpelt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Reihenmittelhaus dem äußeren Eindruck nach eigengenutzt und nicht vermietet. Zum Wertermittlungs-Stichtag war auch das Garagengrundstück augenscheinlich eigengenutzt beziehungsweise der Wohnnutzung zugeordnet und nicht vermietet oder verpachtet.