2 K 14/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß rechts im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 1, in einem 2-geschossigen Mehrfamilienhaus und das Sondernutzungsrecht an dem Schuppen Nr. 1.

• Dachform und -deckung: Satteldach mit straßenseitigen Gauben, Biberschwanzdachziegel (1997 erneuert, ohne Wärmedämmung), Anbau mit Flachdach (Pultdach), Bitumendachbahnen

• Heizung: Erdgas-Zentralheizung (Baujahr 1997, im Anbau, außerhalb thermischer Hülle)

• Warmwasser: zentral über Heizungsanlage und Warmwasserspeicher

• Wärmeerzeuger: zentrale Anlage, Flächenheizkörper mit Thermostatventilen in der Wohnung

• Elektroinstallation: Unterputz-Verkabelung, einfache Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Wärmedämmverglasung, ohne Rollläden

• Böden: Textilware und Bodenfliesen, Hausflur Linoleum und Fliesen, Keller Beton

• Sanitärausstattung: Bad mit Dusche, Waschbecken, WC, Waschmaschinenanschluss; Küche mit Spüle- und Geschirrspüleranschluss

• Sonstiges: Gegensprechanlage, Briefkästen (teils defekt)

• Außentüren: Holztüren (zum Teil mit Verglasung), Brandschutztür am Heizungsraum

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30.01.2026 vollständig von außen besichtigt. Der Zugang zum Treppenhaus, Keller, Heizungsraum sowie zu den Wohnungen Nr. 1 und 2 war möglich; die Bewertung beruht auf Inaugenscheinnahme und ergänzenden Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 liegt im Erdgeschoss rechts eines Mehrfamilienhauses. Sie besteht gemäß Teilungserklärung aus ca. 44 m² Wohnfläche und gliedert sich in Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer (im Anbau), Küche (als Durchgangszimmer, innenliegend, zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer) und innenliegendes Bad. Es handelt sich um eine 2-Zimmer-Wohnung ohne Balkon oder Freisitz, der Grundriss ist als veraltet einzustufen, Raumgrößen und Stellmöglichkeiten sind als unzureichend bewertet. Die Küche dient als Durchgangsraum; sowohl Küche als auch Bad sind innenliegend. Insgesamt zeigt die Ausstattung deutliche Gebrauchsspuren und ist vor allem in den Sanitärelementen nicht mehr zeitgemäß. Im Jahr 2025 wurde der Fußboden im Schlafzimmer nach einem Wasserschaden erneuert.

Zur Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht am Abstellraum im Schuppen Nr. 1. Ein zugeordneter PKW-Stellplatz ist nicht vorhanden.

Das Gebäude wurde um 1900 erbaut und um 1997 grundlegend modernisiert (Dach, Fenster, Türen, Heizung, Elektro, Sanitär, Grundriss), jedoch besteht heute ein erheblicher Instandsetzungsrückstau, insbesondere in energetischer Hinsicht sowie bei der Außenhülle. Gemeinschaftseigentum und Außenanlagen weisen zahlreiche Alterserscheinungen und Schäden (Feuchtigkeit, Putzrisse, schadhaftes Mauerwerk, defekte Hauseingangstreppe, marode Außenanlagen) auf. Nach Angabe ist die Heizungsanlage veraltet, und die Warmwasserleitungen sind erneuerungsbedürftig.

Das Gebäude steht im Denkmalbereich „Altstadt“ und ist Teil eines archäologischen Flächendenkmals, sodass Sanierungen zustimmungspflichtig sind.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.