8 K 48/22

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss nebst Kellerräumen sowie dem Sondernutzungsrecht an dem KFZ.-Einstellplatz (Nr. 1 des Aufteilungsplanes), das Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss nebst Kellerraum sowie dem Sondernutzungsrecht an dem KFZ.-Einstellplatz (Nr. 2 des Aufteilungsplanes) sowie ein 3/8 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flurstück 894/26.

• Flaches Satteldach, Dacheindeckung mit Tonziegeln

• Gemeinschaftliche Gas-Zentralheizung (Standort DG), zentrale Warmwasserversorgung

• Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation durchschnittlich bis gut, Klingelanlage, Gegensprechanlage, Heizungswarner vorhanden

• Bodenbeläge: Fliesen, Vinyl-Laminat, Parkett, Teppich

• Fenster: Kunststoff mit Isolierverglasung, überwiegend Rollläden (Wohnzimmer EG elektrisch)

• Sanitärausstattung:

  • Wohnung 1 (EG): Bad mit Wanne, Waschbecken, WC; weiter Kellerbad mit Dusche, Urinal, Waschbecken, WC

  • Wohnung 2 (OG): Bad mit Dusche, Waschbecken, WC

• Allgemein: Eingangsüberdachungen, Einbauschränke, Kellerküche

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.05.2023 vom Sachverständigen besichtigt. Die Bewertung erfolgte anhand der Ortsbesichtigung, vorhandener Bauakte (u. a. Bauunterlagen von 1963, 1993, 2015) sowie verschiedener kataster- und grundbuchbezogener Unterlagen. Das Wegeflurstück wurde am 01.07.2025 durch den Sachverständigen in Augenschein genommen.

Wohnung Nr. 1 (EG)

Die Wohnung hat eine Fläche von ca. 117,15 m² im Erdgeschoss, hinzu kommen zugeordnete, wohnlich ausgebaute Kellerräume mit ca. 86,5 m² (nicht als Wohnraum anerkannt). Der Grundriss umfasst Diele, Wohnzimmer, Flur, moderne Küche (teilweise als Praxis/Sterilisation umgebaut), Lager, Bad (mit Wanne, Waschbecken, WC), sowie drei Zimmer (davon eins als Praxiseingang/Wartebereich, eins als Behandlung, eins als Büro). Die Wohnung wird durch großzügige Fenster belichtet, die Qualität ist insgesamt solide, jedoch mit Alters- und Gebrauchsspuren.

Wohnung Nr. 2 (OG)

Wohnfläche ca. 124,70 m², bestehend aus großem Ess- und Wohnbereich, Flur, Küche, Badezimmer (Dusche, WC, Waschbecken), drei Schlafzimmern, zwei Abstellräumen, Balkon sowie Anteil an der gemeinschaftlichen Terrasse. Die Belichtung ist gut, große Fensterflächen insbesondere im Wohnzimmer zum Balkon ausgerichtet, Zustand altersentsprechend gut. Im Gebäude befinden sich Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Rollläden, Einbauküche und Einbauschränke.

Der Grundriss ist individuell, die Belichtung ist wohnraumtypisch unterschiedlich, stellenweise gut bis schlecht. Die Eigentumswohnungen sind über einen gemeinsamen Windfang/Flur sowie eine gemeinsame Treppe erschlossen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein freistehendes Zweifamilienhaus, errichtet 1963/1964, Baujahr für Bewertungszwecke: 1980 (fiktives Baujahr nach Kernsanierung 1993). Es besteht aus Erd-, Ober- sowie nicht ausgebautem Dachgeschoss und ist vollständig unterkellert. Das Dach ist als flaches Satteldach (Holzkonstruktion) mit Tondachziegeln gedeckt.

Umbauten/Modernisierungen erfolgten insbesondere 1993 (Aufstockung OG, Wärmedämmverbundsystem, neue gemeinschaftliche Heizung im Dachgeschoss), 2008 (Kellerbad) sowie 2015 (Nutzungsänderung für Praxisteil EG, Modernisierung von Oberflächen, Fenstern, Haustüren und Kellerküche).

Das Gebäude insgesamt wurde 1993 umfassend erneuert, modernisiert und mit neuer Haustechnik ausgestattet. Der allgemeine Zustand ist – abgesehen von den beschriebenen Feuchtigkeits- und WDVS-Schäden – altersentsprechend und gepflegt, mit Modernisierungen in relevanten Bereichen.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zwei Carports aus Holz mit Flachdächern (einer mit Kunststoffwellplatten, einer mit Bitumenbahndeckung), zwei Geräteschuppen (Fertigholzkonstruktion), eine Lagerüberdachung sowie weitere Garten- und Außenanlagen (Hof, Einfriedungen, Pflanzungen). Zusätzlich ist ein Sendemast für Amateurfunk vorhanden, dessen Wert nicht bewertet wurde.

Grundstück

Das Wohnhaus steht auf einem 1.000 m² großen, rechteckigen Grundstück (Flurstück 894/23), das nicht direkt an die Walbecker Straße angrenzt, sondern über einen privaten Stichweg (Wegeflurstück 894/26, 229 m², zu 3/8 anteilig) erschlossen ist. Das Grundstück fällt nach Südwesten ab (hängig), der Garten ist nach Südwesten ausgerichtet. Die Zuwegung erfolgt über den privaten, teilweise befestigten Stichweg, der beitragsfrei und eingefriedet ist.

Das unbebaute Wegeflurstück ist 229 m² groß, annähernd eben, mit einer Breite von etwa 3,55 m und ca. 64,5 m Tiefe, und dient als Verkehrsfläche/privater Weg. Es ist mit einer Bitumendecke, die bereits schadhafte Bereiche aufweist, versehen und außerdem eingefriedet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnobjekt leerstehend, beide Wohnungen und zugeordnete Kellerräume sowie das Grundstück sind seit März 2022 unbewohnt bzw. ungenutzt. Das Wegeflurstück wird als Erschließungsweg/Verkehrsfläche genutzt, eine Vermietung oder anderweitige Nutzung liegt nicht vor.