19 K 5/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit 2 Wohnungen und Garagengebäude.

• Dachform/Dachdeckung Wohngebäude: Satteldach mit West- und Ostgaube, Eindeckung mit Tonziegeln

• Dachform/Dachdeckung Garagengebäude: flaches Pultdach mit Bitumenbahndeckung

• Heizung/Warmwasser: Brennwerttherme; Warmwasserversorgung wahrscheinlich zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: einfache bis teilweise bessere Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Türen: Wohnungseingangstüren als Aluminium-Kunststoffkonstruktionen mit Glaseinsatz; Zimmertüren aus Holz/Holzwerkstoffen in Holzzargen

• Sanitär: zwei Bäder im Wohngebäude, jeweils mit Badewanne, Handwaschbecken und WC

• Böden:

  • Laminat in Wohnräumen

  • Fliesen in Teilbereichen, insbesondere Sanitär- und Nebenräumen

• Wandbekleidungen: Putz/Tapeten mit Anstrichen, teilweise Fliesen

• Deckenbekleidungen: Putz/Tapeten mit Anstrichen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 02.07.2026 ausschließlich im Rahmen eines Ortstermins durch den Sachverständigen besichtigt. Das Objekt wurde innen und außen in Augenschein genommen; ergänzend lagen Grundbuchauszug, Katasterunterlagen, Bauzeichnungen, Baulasten- und Altlastenauskunft vor.

Gebäude

Die südliche Doppelhaushälfte ist ein nicht unterkellertes Massivgebäude aus den Jahren 1964/1965, zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden; die steuerliche bzw. sachverständige Taxierung erfolgte 1978. Das Haus wurde 2023 teilweise saniert und in zwei Wohneinheiten aufgeteilt. Zu den bekannten Modernisierungen zählen Fenster von 1993, eine Brennwerttherme von 2012 sowie 2023 erneuerte Dachdeckung, Haustüren, Bäder sowie Boden-, Wand- und Deckenbekleidungen. Die 2023 vorgenommene Aufteilung in zwei Wohneinheiten samt außenliegender Stahltreppe erfolgte ohne Bauantrag.

Wohnung 1 im Erdgeschoss umfasst ca. 49,80 m² mit Flur, Küche, Abstellraum, Bad, Diele, Schlafzimmer, Wohnzimmer sowie Heizungsraum. Wohnung 2 erstreckt sich mit ca. 52,00 m² im Obergeschoss und ca. 32,40 m² im Dachgeschoss über Eingangsbereich, Küche, Wohnen, Zimmer 1, Treppenflur, Bad sowie im Dachgeschoss Treppenflur, Abstellraum, Zimmer 2, Zimmer 3 und Balkon. Die Grundrissgestaltung wird als individuell beschrieben.

Konstruktiv handelt es sich um einen Massivbau mit Hochlochziegel-Außenwänden, Leichttrennwänden innen, Omnia-Decken über Erd- und Obergeschoss sowie Holzbalkendecken über dem Dachgeschoss. Die Geschosstreppen bestehen aus Holzkonstruktionen. Das Dach ist als Satteldach mit West- und Ostgaube in Holzkonstruktion ausgeführt. Besonnung und Belichtung werden insgesamt als gut bis schlecht beurteilt.

Der Gebäudezustand ist durch die Teilmodernisierung verbessert, weist jedoch wertrelevante Mängel auf. Der Balkon im Dachgeschoss wurde nicht fertiggestellt; Bodenaufbau, Belag und Geländer fehlen. Zudem wurde im Gutachten ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Denkmalschutz ist nicht angegeben.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein separates Garagengebäude in Massivbauweise aus dem Baujahr 1972. Es ist verputzt und gestrichen und verfügt über ein flaches Pultdach mit Bitumenbahndeckung. Im Jahr 2019 erfolgte ein innerer Ausbau zu Wohnzwecken mit Bad und Wohnbereich; die hierfür erforderliche Genehmigungsfähigkeit wird im Gutachten ausdrücklich bezweifelt und als eher unwahrscheinlich eingestuft.

Die Nutzfläche bzw. ausgebaute Fläche des Garagengebäudes beträgt ca. 30,70 m². Der Ausbauzustand ist wohnähnlich. Das Gebäude ist wertrelevant, jedoch rechtlich belastet durch die ungeklärte baurechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die südliche Doppelhaushälfte mit ihren beiden Wohneinheiten unbewohnt, ungenutzt und leerstehend.