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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Carport sowie um ein separates unbebautes Hanggrundstück.

• Dachform und Dachdeckung: steiles Satteldach mit Tonziegeldeckung; Sparrendach aus Holzsparren; Dachentwässerung über vorgehängte Zinkdachrinnen

• Heizung & Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung mit wandhängender Erdgas-Heiztherme in Brennwerttechnik; zusätzlicher Kachelofen im Erdgeschoss, derzeit nicht funktionstüchtig; Wärmeübertragung über Plattenheizkörper, im Bad zusätzlich Handtuchheizkörper; Warmwasser dezentral über Elektrodurchlauferhitzer

• Elektroinstallation: mittlere Installation; teilweise modernisiert, im Obergeschoss technisch überaltert

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise mit Rollläden; im Dachgeschoss drei Holz-Dachflächenfenster ohne Rollläden; im Keller Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: Wasseranschluss in allen Geschossen; Obergeschossbad mit Badewanne, Duschabtrennung, Waschbecken und WC; Dachgeschossbad mit Dusche, Waschbecken und WC; Erdgeschoss mit separater Toilette und Waschbecken; Kellergeschoss mit Toilette, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss sowie zusätzlichem Waschbecken im Heizraum/Werkstatt

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.03.2026 örtlich besichtigt. Das Wohnhaus, der Carport, die Hofflächen sowie das separate Hanggrundstück wurden in Augenschein genommen; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Grundbuch-, Kataster- und Bauunterlagen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein freistehendes, unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und westseitig angebautem Eingangsvorbau. Das Gebäude wurde nach sachverständiger Einschätzung um bzw. vor 1900 in traditioneller Mauerwerks- und Holzfachwerkbauweise errichtet. Die bebaute Fläche beträgt rund 70 m², die Brutto-Grundfläche etwa 248 m². Die Wohnfläche im Erd-, Ober- und Dachgeschoss beläuft sich auf ca. 104 m², hinzu kommen ca. 38 m² Nutzfläche im Keller.

Im Keller befinden sich drei Kellerräume, eine Toilette mit Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss sowie ein Kellerraum als Werkstatt und Heizraum. Das Erdgeschoss umfasst Flur mit Treppe, Wohnzimmer, Küche, kleine Speisekammer und Toilette. Im Obergeschoss liegen Flur, zwei Kinderzimmer und ein Bad mit Badewanne, Duschabtrennung, Waschbecken und WC. Das Dachgeschoss enthält Flur bzw. Abstellraum, ein Kinderzimmer und ein weiteres Bad mit Dusche, Waschbecken und WC. Die Raumhöhen liegen bei etwa 1,95 bis 2,05 m im Keller, 2,15 bis 2,25 m im Erdgeschoss, 2,15 bis 2,20 m im Obergeschoss und 2,75 bis 2,80 m im Dachgeschoss.

Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch einfach und nach heutigen Maßstäben teilweise ungünstig, unter anderem durch ein Durchgangszimmer im Obergeschoss, Höhenversätze in allen Geschossen, geringe Kellerhöhen, geringe Durchgangshöhe an der Kellertreppe und eine sehr steile Treppe zum Dachgeschoss. Belichtung und Besonnung wurden überwiegend als normal beurteilt. Das Haus wurde nach 1990 in Teilbereichen modernisiert, darunter Innenausbau, Fenster, Heizungsanlage, Dachgeschossausbau mit Dachdämmung, Bäder, teilweise Elektroarbeiten, Kellerausbau, Wärmedämmmaßnahmen sowie Tor- und Türerneuerungen.

Der bauliche Zustand ist insgesamt überwiegend normal, jedoch mit Instandhaltungsrückstau, wirtschaftlicher Überalterung in Teilbereichen und mehreren Mängeln. Festgestellt wurden unter anderem Feuchte- und Putzschäden im Keller, ein schadhaftes straßenseitiges Fallrohr, verschlissene oder beschädigte Oberflächen und Bodenbeläge, lose oder gerissene Fliesen, teilweise technisch überalterte Elektroinstallation im Obergeschoss sowie Verschleißerscheinungen an Heizkörpern und Innentüren.

weitere Gebäude

Als Nebengebäude ist ein Carport zwischen Wohnhaus und Nachbargebäude vorhanden. Es ist mit einem Pultdach aus Holzsparren, Tonziegeldeckung und vorgehängter Zinkdachrinne ausgeführt; der Boden besteht aus Betonpflaster. Hinzu kommen befestigte Hofflächen aus Betonpflaster sowie straßen- und rückseitige Einfriedungen mit Kunststofftür, Sektionaltor, verputzter Mauer und einfacher Tür.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehört zusätzlich ein separates unbebautes Grundstück mit 83 m² Fläche. Es handelt sich um ein hängiges Grundstück, das nur über eine Brücke zugänglich ist; das Gelände steigt nach Süden an und grenzt nordseitig an einen Mühlengraben. Aufgrund der Hanglage ist die wirtschaftliche Nutzbarkeit stark eingeschränkt, sodass es im Wesentlichen nur als Garten- oder Erholungsfläche mäßig nutzbar erscheint.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus vermietet; das separate Flurstück war unbebaut und nur eingeschränkt als Garten- bzw. Erholungsfläche nutzbar.