5 K 8/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Anbau und einem Carport.

• Satteldach: mit Beton-Dachsteinen, zusätzliche Flachdachgaube

• Heizung: Gas-Zentralheizung, Wärmeübertragung über Flachheizkörper

• Warmwasser: über Durchlauferhitzer

• Fenster: aus Kunststoff mit Isolierverglasung, überwiegend elektrisch betriebene Rollläden

• Bodenbeläge: Fliesen, Laminat

• Sanitäre Anlagen: Bad EG (Einliegerwohnung): Dusche, Badewanne, Waschbecken, WC // Bad DG: Badewanne, Waschbecken, WC

• Elektroinstallation: normal bis gut, modernisiert 2021

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.07.2024 sowie am 14.08.2024 vom Sachverständigen besichtigt. Zusätzlich flossen Bauunterlagen und Katasterdokumente in die Bewertung ein.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ursprünglich 1932 errichtet und 1967 erweitert (taxiert). Es ist vollständig unterkellert, eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und ausgebautem Spitzbodengeschoss (diese Ebene ist keine Wohnfläche). Der Anbau ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, allerdings nicht unterkellert. Wesentliche Modernisierungen erfolgten 1985 (Dachdeckung, teilweise Fenster, Heizung), 2007 (teilweise Fenster), 2014 (Flachdachgaube, teilweise Fenster) und umfassend 2021: Fenster fast vollständig erneuert, Rollläden und Haustür ersetzt, Heizkörper und Elektroinstallation modernisiert, sowie Teile der Bäder, Türen, Wand-, Decken- und Bodenbeläge erneuert.

Die Raumaufteilung gestaltet sich wie folgt:

• Kellergeschoss: Flur, zwei Kellerräume sowie ein Heizungskeller.

• Erdgeschoss: Eingangsflur, Essen, Küche sowie eine separat zugängliche Einliegerwohnung mit Küche, Wohnzimmer, Flur, Bad und Schlafzimmer.

• Dachgeschoss: Flur, drei Kinder-/Schlafzimmer, Bad, Wohnflur, Wohnzimmer und Balkon.

• Spitzboden: Ausbau vorhanden; keine Anrechnung als Wohnfläche.

Die Bruttogrundfläche liegt bei ca. 322 m², die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 161,2 m² (Einliegerwohnung ca. 62,45 m², Hauptwohnung ca. 98,75 m²).

Die Grundrissgestaltung ist individuell. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Das Satteldach ist mit Beton-Dachsteinen eingedeckt und verfügt über eine zusätzliche Flachdachgaube beim Anbau. Zusätzliche Ausstattungsmerkmale sind ein Balkonvorbau und ein Kaminofen.

Die baulichen Veränderungen, wie der Ausbau des Spitzbodens, der Anbau, die Einliegerwohnung, der Carport, der Balkonvorbau und eine Lagerüberdachung sind nicht formal genehmigt beziehungsweise nicht bei der Baubehörde angezeigt. Für einige Bauteile ist eine Nachgenehmigung notwendig, die Lagerüberdachung bleibt aufgrund der Grenzbebauung ohne Wertansatz.

Weitere Gebäude

Carport: Holzkonstruktion mit Flachdach (Bitumenbahnen) und Schieferattika, hinterer Teilbereich als Satteldach mit Betonsteindeckung ausgeführt. Baujahr unbekannt.

Lagerüberdachung: Holzkonstruktion, Flachdach mit Bitumenbahndeckung, Baujahr unbekannt, ohne Wertansatz.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einliegerwohnung bewohnt (Wohnungsrecht); das Wohnhaus mit Anbau war ansonsten leerstehend und ungenutzt.