71 K 17/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilien-Reihenmittelhaus mit Kfz-Abstellplatz sowie um Anteile an einer Grün- und einer Verkehrsfläche. Ein Nießbrauch ist eingetragen, wird laut Gutachten jedoch als wertneutral eingestuft.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.01.2026 vor Ort nur im Außenbereich besichtigt. Das Wohnhaus konnte innen nicht besichtigt werden; Angaben zu Innenzustand, Größe, Zuschnitt und Ausstattung beruhen deshalb teilweise auf Bauakten, sonstigen Unterlagen und sachverständigen Annahmen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein Einfamilienwohnhaus in Reihenmittelhausbauweise mit Keller-, Erd- und Obergeschoss sowie nicht ausgebautem bzw. nur eingeschränkt nutzbarem Dachgeschoss. Das ursprüngliche Baujahr ist 1988; die Fertigstellung erfolgte nach den Bauakten im Zusammenhang mit der Baugenehmigung für ein Reihenhaus. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit rund 42 Jahren angesetzt, die Gesamtnutzungsdauer mit 80 Jahren. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 210 m², die Wohnfläche rund 80 m² und die Nutzfläche rund 42 m².

Die Raumaufteilung ist funktional für ein klassisches Familienhaus angelegt. Im Kellergeschoss befinden sich Keller-/Heizungsraum, Vorratsraum, Abstellraum, Hauswirtschaftsraum und Flur. Das Erdgeschoss umfasst Wohn-/Esszimmer, Küche, WC, Flur, Diele bzw. Windfang und Garderobe. Im Obergeschoss sind drei Zimmer, Bad/WC und Flur vorhanden. Insgesamt sind vier Zimmer ausgewiesen. Der Grundriss entspricht damit der typischen Konzeption eines kompakten Reihenhauses mit klarer vertikaler Trennung von Wohnen, Schlafen und Nebenflächen.

Das Gebäude ist massiv errichtet mit Stahlbetonfundamenten, teilweise einschaligem Kelleraußenwandbereich und im Übrigen ein-/zweischaligem Mauerwerk mit Luftschicht, Dämmung und Verblendmauerwerk. Geschossdecken bestehen überwiegend aus Stahlbeton; über dem Obergeschoss ist eine Holzbalkenkonstruktion mit Zwischensparrendämmung beschrieben. Das Haus verfügt über ein Satteldach.

Der äußere Unterhaltungszustand wurde zum Stichtag als normal beschrieben. Wertrelevante Schäden oder überdurchschnittliche Unterhaltungsrückstände waren von außen nicht erkennbar. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung wurde in der Wertermittlung allerdings ein Risikoabschlag berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Bewertungsobjekt nach den Feststellungen des Gutachters durch einen Miteigentümer und Familienangehörige selbst genutzt; vermietungsbedingte Nutzungsverhältnisse konnten nicht abschließend festgestellt werden.