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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Eckgrundstück mit leerstehendem gemischt genutztem Gebäudekomplex aus zwei ehemaligen Gaststätten und fünf Wohnungen sowie einer einfachen Fertigteil-Stahlblechgarage.

• Dachform und Dachdeckung: steiles Satteldach in Holz-Pfetten-/Kehlbalkenkonstruktion mit Tonziegeleindeckung; west- und ostseitig je eine Pultdachgaube

• Heizung & Warmwasser: im nördlichen Gebäudeteil Warmwasser-Zentralheizung mit Erdgas-Heizkessel und separatem Warmwasserbereiter; südlicher Gebäudeteil mit ausgebauter ehemaliger Heiztherme im Dachgeschoss; alte Stahlrohr- und Kupferrohrleitungen

• Elektroinstallation: überwiegend einfache, veraltete Installation

• Fenster: im Erdgeschoss alte Holz- und Kunststofffenster mit Thermopenverglasung, teils als Schaufenster, hofseitig teilweise Glasbausteine; in den Wohnungen überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, geringfügig Holzfenster mit Einfachverglasung; im Dachgeschoss teilweise Dachflächenfenster; Keller mit einfach verglasten Stahlrahmenfenstern, teils vergittert

• Sanitärausstattung: in den Gaststätten Waschbecken, WC-Becken und Urinal; in den Wohnungen Bäder mit Badewanne, Waschbecken und WC-Becken, im Dachgeschoss teils zusätzliche kleine Toilette

• Böden: Gasträume mit Estrich und Textilbelag bzw. Fliesen; Küchen mit Werksteinplatten; Sanitärräume mit Fliese; Wohn- und Schlafräume mit Estrich- oder Holzböden, teils Laminat; Bäder teils Fliesen bzw. Werksteinplatten; Keller mit einfachem Beton

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.02.2024 örtlich besichtigt; die Bewertung stützt sich auf die Inaugenscheinnahme, vorliegende Grundbuch-, Kataster- und teilweise Bauunterlagen sowie Auskünfte der Stadt. Das Gebäude und die Freiflächen wurden erfasst, technische Anlagen jedoch nicht funktionsgeprüft.

Gebäude

Der wesentliche Bewertungsgegenstand ist ein gemischt genutzter, heute seit etwa zehn Jahren vollständig leerstehender Gebäudekomplex in traditioneller Mauerwerks- und Holzfachwerksbauweise, geschätzt um 1900 errichtet und später abschnittsweise erweitert bzw. umgebaut. Der Komplex besteht aus einem südlichen und einem nördlichen Gebäudeteil, beide jeweils teilweise unterkellert. Die bebaute Fläche beträgt rund 278 m², die Brutto-Grundfläche ca. 808 m². Im Erdgeschoss befanden sich früher eine Pizzeria und eine Gaststätte, in Ober- und Dachgeschoss insgesamt fünf Wohnungen; für die Wertermittlung wurde eine Umnutzung zu sechs Wohneinheiten mit rund 460 m² Wohnfläche unterstellt.

Der südliche Teil umfasst:

• im Erdgeschoss die ehemalige Pizzeria mit Gastraum, zwei Küchen und getrennten WC-Anlagen

• im Obergeschoss eine nur über den Gewerbeteil erreichbare Wohnung mit vier Wohn-/Schlafräumen, Küche und Bad

Der nördliche Teil ist winkelförmig angelegt und enthält:

• im Erdgeschoss die ehemalige Gaststätte mit zwei Gasträumen, Bartresen, Küche, Straßenverkaufsraum sowie Sanitärbereichen

• im Obergeschoss und im ausgebauten Dachgeschoss liegen vier abgeschlossene Wohnungen, teils mit Balkon

Die Grundrisse sind überwiegend einfach, teilweise mit Durchgangszimmern und im Dachgeschoss mit Dachschrägen; die Belichtung ist in den Wohnungen überwiegend normal, in Teilen der Küchenbereiche eingeschränkt.

Der Bauzustand ist stark verschlissen und schadhaft. Festgestellt wurden unter anderem durchfeuchtete Kellerwände, Putz- und Rissschäden an Fassade und Innenbereichen, ein stark undichtes Dach mit eindringender Feuchtigkeit, großflächig abgefallener Deckenputz, beginnender Schwammbefall, aufgewölbte Fußböden, veraltete bzw. teils zerstörte Fenster und Türen sowie überalterte, teilweise nicht funktionsfähige Haustechnik. Zusätzlich wurden durch Vandalismus Sanitärobjekte zerstört, Heizkörper und Kupferleitungen entfernt sowie Türen ausgebaut. Das Gebäude ist im gegenwärtigen Zustand nicht nutzbar und nur nach umfassender Sanierung und Modernisierung wieder wirtschaftlich verwendbar. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Auf dem rückwärtigen Grundstück befindet sich eine einfache Fertigteil-Stahlblechgarage mit Stahlblech-Schwingtor. Der Bauzustand ist insgesamt verschlissen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig leerstehend und ungenutzt.