3 K 12/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 1-Zimmerwohnung mit Loggia im EG einer Wohnungseigentumsanlage, im Aufteilungsplan mit Nr. 105 bezeichnet und den Kellerraum Nr. 105.

• Flachdach

• Gas-Zentralheizung als Pumpenheizung, Baujahr 1998 laut Energieausweis

• Warmwasser im Bad über elektrischen Durchlauferhitzer, in der Küche über Warmwasserboiler

• Stahlrippenheizkörper mit Thermostatventilen

• durchschnittliche Elektroinstallation; Ergänzung bzw. Instandsetzung teilweise erforderlich

• Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung

• Wohnräume mit abgängigem PVC-Belag, Bad mit Mosaikfliesen

• Bad mit Badewanne, WC, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss und Zwangsentlüftung

Besichtigung:

Das Objekt wurde in zwei Ortsterminen außen und innen besichtigt; nach zwischenzeitlicher Räumung erfolgte die Innenbesichtigung der Wohnung am 03.07.2025. Das Objekt konnte nicht vollständig besichtigt werden, da der Kellerraum nicht eingesehen wurde; dessen Zustand wurde als normal unterstellt.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 105 liegt im Erdgeschoss und verfügt gemäß überprüfter Wohnflächenberechnung über 46,07 m² Wohnfläche. Zur Einheit gehören 1 Wohn- und Schlafzimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad, 1 Abstellraum, 1 Loggia sowie ein extern gelegener Kellerraum. Das Wohn- und Schlafzimmer, die Küche sowie die Loggia sind gartenseitig ausgerichtet; Diele, Bad und Abstellraum liegen innen. Der Grundriss ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung wurden als gut bis ausreichend beurteilt.

Der Ausbauzustand ist deutlich unterdurchschnittlich. Nach dem Gutachten ist die komplette Wohnung renovierungsbedürftig; Bodenbeläge sind vollständig zu erneuern, ebenso Bad, elektrische Warmwasserbereitung und Teile der Elektroinstallation. Zusätzlich wurden allgemeine Reinigungsarbeiten und Kleinreparaturen angesetzt.

Gebäude

Das Gebäude ist Teil einer größeren Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 165 Wohnungen und 52 Garagen. Das Haus Wolfstalstr. 12 wurde 1975 in massiver Bauweise errichtet, ist unterkellert und umfasst 7 bis 8 Geschosse. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit Klinkerfassade, Personenaufzug und einfachem, teils vernachlässigtem Eingangsbereich.

Im Gemeinschaftseigentum besteht ein Unterhaltungsstau mit allgemeinem Renovierungsbedarf. Für die Heizkesselanlage wurde 2023 eine Sanierung beschlossen, finanziert aus der Erhaltungsrücklage.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.