5 K 6/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Wohnhaus und mehreren Nebenanlagen (zwei Garagen, Gartenhaus) bebautes Grundstück.

• Satteldach, Harzer Dach (Dachpappe und Tonziegel), Dachrinnen aus Zink/Kunststoff

• Heizung: Warmwasser-Zentralheizung (Heizkessel/Erdgas von ca. 2013), separater Warmwasserspeicher, Wärmeübertragung über Plattenheizkörper und Radiatoren

• Fenster: Kunststoff- und Holzfenster mit Isolierverglasung, teils Rollläden (auch elektrisch), Keller mit einfachen Stahlrahmenfenstern (teilweise vergittert)

• Elektrik: Einfache bis mittlere Ausstattung, vollständiger Anschluss für Hauptverbraucher

• Sanitäreinrichtung: Mehrere Bäder und Toiletten, Ausstattung zwischen einfach und mittel (Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC, Bidet, Urinal)

• Böden: Kombination aus Fliesen, Estrich, Textilbelägen; in Teilen abgenutzt oder schadhaft

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.11.2025 durch den Sachverständigen persönlich in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte anhand der eigenen Besichtigung sowie der vorliegenden Unterlagen und Bauvorlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes, voll unterkellertes sowie zwei-geschossiges Haus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, errichtet ca. 1965/1966. Es handelt sich ursprünglich um eine Pension. Die Bausubstanz ist in massiver Mauerwerksbauweise ausgeführt, gegründet auf Beton-Streifenfundamenten, mit massiven Innenwänden und Decken aus Beton. Der Keller weist eine Raumhöhe von 2,10–2,50 m auf, das EG und OG ca. 2,40–2,55 m.

Das Objekt verfügt im Erdgeschoss über ein Wohnzimmer mit Essbereich, zwei Schlafzimmer, Küche, Bad, gesonderte Toilette, Wintergarten und Flur. Im Obergeschoss befinden sich ein ehem. Pensionszimmer mit Küchenecke und Bad sowie eine separate Ferienwohnung bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Toilette – jeweils mit Balkonzugang. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Im Kellergeschoss sind verschiedene Nutz- und Aufenthaltsräume, diverse Sanitärbereiche, ein Heizraum sowie eine Garage vorhanden.

Die Grundrissgestaltung ist durch die Pension-Nutzung teilweise verschachtelt und wenig zeitgemäß, mit mehreren Durchgangszimmern bzw. gefangenen Räumen und einem Überangebot an sanitären Einrichtungen, besonders im Keller. Die Umnutzung als reines Ein- oder Zweifamilienhaus ist möglich, entspricht aber nicht dem ursprünglichen architektonischen Konzept.

Das Gebäude wurde nur partiell modernisiert. Verbesserungen betreffen v.a. ein Holzfenster im Wintergarten (2010) und die Heizanlage (2013). Die energetische Ausstattung des Objekts entspricht nicht den heutigen Anforderungen, insbesondere bezüglich Wärmedämmung in verschiedenen Bauteilen. Der bauliche Zustand ist insgesamt als normal zu bezeichnen, jedoch liegt ein Instandhaltungsrückstau vor, teils sind Feuchte- und Putzschäden, Risse in Fassade und Fußböden sowie abgenutzte Innenausstattungen dokumentiert. Die Sanitäreinrichtungen wurden als einfach bis mittlerer Standard bewertet.

Die Belichtung und Besonnung sind überwiegend normal, einzelne innenliegende oder ausgeschlossene Räume sind mit mechanischer Lüftung ausgestattet. Die technische Restnutzungsdauer wird wirtschaftlich auf ca. 20 Jahre geschätzt.

Weitere Gebäude

Neben dem Wohnhaus befinden sich auf dem Grundstück mehrere Nebenanlagen:

• Garagenanbau (errichtet ca. 1983): Im KG, massiv gemauert, mit Stahlbetondecke, Sektionaltor, einfache Belichtung, Heizung über das Wohnhaus. Zustand normal.

• Zwei Fertigteilgaragen (ca. 2012): Bauweise aus Stahlbeton, Pappabdichtung, je ein Schwingtor, normaler Zustand, wirtschaftliche Restnutzungsdauer ca. 32 Jahre.

• Gartenhaus: Holzblockbohlenbauweise, einfach ausgestattet, Satteldach mit Pappabdichtung, kleine Freiterrasse, teils reparaturbedürftig.

Grundstück

Das Grundstück besteht aus dem Flurstück 17/4 und umfasst 1.368 m². Es ist rechtwinklig zugeschnitten, ca. 24 m Straßenfront und 56 m Tiefe, straßeneben und überwiegend als Baugrundstück geeignet. Der südliche Bereich steigt topografisch an. Die Zuwegung erfolgt über eine wenig befahrene Gemeindestraße mit Asphaltdecke, beidseitigen Gehwegen und vollständiger Ver- und Entsorgung (Strom, Wasser, Kanalisation, Gas, Telefon). Der Außenbereich ist eine teils befestigte Freifläche sowie eine verwilderte Grünfläche/Garten, die Einfriedung ist teilweise schadhaft. Der bauliche Zustand der Außenanlagen ist einfach, Teilbereiche sind verwildert und vernachlässigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt seit ca. fünf Jahren komplett leerstehend.