5 K 27/23

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit Nebengebäude und Garage.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus: Steiles Satteldach (Holzsparren, Vollschalung, Pappabdichtung, Tonziegeldeckung), Windfang mit flachem Pultdach // Nebengebäude: Satteldach und Pultdach, Tondachziegel, Schweißbahn

• Heizung & Warmwasser: Zwei Einzelöfen für feste Brennstoffe, Infrarotheizkörper im Bad (EG), elektrische Heizung im Bad (DG), gemauerter Schornstein, Warmwasser dezentral per Elektroboiler

• Elektroinstallation: Einfache bis mittlere Ausstattung, teilweise Schraubsicherungen, Keller überwiegend alte Installation

• Böden: Windfang: Granitbelag // EG: Parkettfußboden, Fliesen in Küche und Bad // DG: Laminat, PVC, Holzboden // Keller: Beton mit einfacher Beschichtung

• Fenster: EG und DG: Kunststofffenster mit Isolierverglasung // Windfang: Holzfenster mit Isolierglasausschnitt

• Sanitärausstattung: EG-Bad: Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC (raumhoch gefliest, mittlere Ausstattung) // DG-Bad: Dusche, Waschbecken, WC

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vom Gutachter durch Inaugenscheinnahme besichtigt. Die Bewertung basiert auf den bei der Ortsbesichtigung getroffenen Feststellungen sowie ergänzenden Unterlagen wie Grundbuch, Liegenschaftskarte und Bauvorlagen.

Gebäude

Das Einfamilien-Wohnhaus ist eine eingeschossige, unterkellerte Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss und Windfang, errichtet ca. 1953, teilweise modernisiert nach 1990. Die Bauweise ist massiv, mit Streifenfundamenten aus Beton und Mauerwerkswänden. Die Wohnfläche beträgt rund 100 m². Die Raumaufteilung ist klassisch:

• Im Erdgeschoss befinden sich Flur, Wohnzimmer mit Essbereich und offener Küche, Schlafzimmer und ein Bad (Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC).

• Im Dachgeschoss sind Flur, zwei Kinderzimmer, ein weiteres Bad (Dusche, Waschbecken, WC) und ein kleiner Abstellraum untergebracht.

• Ein nicht ausgebauter Spitzboden ist ebenfalls vorhanden.

Die Grundrissgestaltung ist einfach, entspricht dem Baujahr und wurde nicht wesentlich geändert. Die Belichtung und Besonnung sind als überwiegend normal zu bewerten. Die Räume wirken insgesamt ausreichend natürlich belichtet.

Das Gebäude weist technische und altersbedingte Mängel auf, insbesondere im Keller (Feuchtigkeit, Putzschäden), verschlissene Dachziegel sowie Abnutzungserscheinungen an Böden und Fenstergummis. Die energetische Beschaffenheit entspricht nicht dem heutigen Stand, insbesondere bei den Außenwänden und der Dachschräge. Die Modernisierungen umfassten u. a. die Erneuerung von Elektroverteilung und Bädern, neue Kunststofffenster, und Innentüren. Der allgemeine Bauzustand ist überwiegend normal, mit teilweisem Instandhaltungsrückstau.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude (ehem. Stall, Garage) ist ebenfalls ca. 1953 erbaut und nachträglich erweitert. Es handelt sich um ein eingeschossiges, nicht unterkellertes Gebäude mit steilem Satteldach. Das Gebäude dient als Sommerküche, Garage und Schuppen. Die Ausstattung umfasst massive Wände, Holzbalkendecke, einfache Türen, Kunststofffenster, sowie Elektro- und Wasseranschluss. Zustand und Ausstattungsniveau sind einfach bis mittel, in einzelnen Bereichen bestehen Schäden, insbesondere am Betonboden.

Außerdem befinden sich auf dem Grundstück ein überdachter Freisitz, befestigte Hofflächen, ein Pferdepaddock und unterschiedliche Einfriedungen (Metallzaun, Holz, Natursteinpfeiler).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet.