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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Anbau und Garage.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Dachziegeln; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen ungedämmt, ohne Folienunterspannbahnen

• Heizung & Warmwasser: Pellet-Zentralheizung, Baujahr 2018, Nennwärmeleistung 18 kW; Heizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasser über Elektro-Durchlauferhitzer und Elektro-Boiler

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Zählerschrank aus 1994; überwiegend erneuerte Elektroleitungen seit 1994, Teilerneuerungen in Küche 2021 und im Bad vor 2015; Arbeiten teils nicht fertiggestellt

• Fenster: im Wohnbereich Kunststoff- und Aluminiumfenster mit Isolierverglasung sowie teils Doppelverglasung; verzinkte Dachluke mit Einfachverglasung; Rollläden aus Kunststoff; Klappläden; im Keller teils Aluminiumfenster, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Eisenfenster mit Einfachverglasung und Bauglas

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit bodengleicher Dusche, WC und Waschbecken; Bad im Kellergeschoss mit eingebauter Wanne, WC und Waschbecken, überalterte Ausstattung und teils farbige Sanitärobjekte

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.03.2026 innen und außen besichtigt. Einzelne Bereiche waren nur eingeschränkt zugänglich oder einsehbar; der Geräteschuppen wurde nicht von innen besichtigt, sodass die Bewertung insoweit ergänzend auf vorliegenden Unterlagen und äußeren Feststellungen basiert.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein ausschließlich wohnbaulich genutztes Einfamilienhaus mit Anbau und integrierter Garage. Das Gebäude ist eingeschossig, unterkellert und verfügt über ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Das gewichtete Baujahr beträgt 1953; der Erstbezug des Wohnhauses wird mit etwa 1950 angegeben, die Fertigstellung des Anbaus mit etwa 1966. Die Wohnfläche beträgt rund 141 m², die Bruttogrundfläche des Wohnhauses etwa 300 m², die des Anbaus etwa 80 m².

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss Waschküche/Heizraum, Bad, Flur, ehemaligen Tankraum und ehemaligen Stall; im Erdgeschoss Diele und vier Zimmer, im Anbau Küche, Bad und Flur. Im Dachgeschoss befinden sich Flur und zwei Zimmer sowie ein nicht ausgebauter Teilbereich. Auf dem Anbau liegt ein unbeheizter Wintergarten. Der Grundriss ist nach dem Gutachten teilweise unzeitgemäß, insbesondere durch Durchgangszimmer und gefangene Räume. Die Belichtung und Besonnung werden insgesamt als gut bis schlecht beurteilt.

Das Haus besitzt ein Holzdach mit Satteldachform und Ziegeldeckung; die Dachflächen sind ungedämmt und ohne Unterspannbahnen. Modernisierungen erfolgten nur teilweise, darunter Fenster- und Haustürerneuerungen ab ca. 1998, weitere Fenstererneuerungen 2008 und 2011, weitgehende Erneuerung der Elektrik 1994, Teilmodernisierungen von Bad und Küche sowie Einbau einer Pelletheizung 2018. Für die Wertermittlung wurde eine GEG-konforme Dämmung der obersten Geschossdecke wertmäßig unterstellt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt deutlich beeinträchtigt. Es besteht erheblicher Unterhaltungsstau mit allgemeinem Modernisierungs- und Renovierungsbedarf. Festgestellt wurden unter anderem Feuchte- und Putzschäden im Keller, Versottungsschäden am Schornstein, Rissbildungen, Schäden an Außenputz und Anbauverkleidung, unfertige Elektroinstallationen, fehlende Absturzsicherungen an Treppen, Schäden an Bodenbelägen sowie ein schadhaftes und wirtschaftlich verbrauchtes Terrassendach.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein Anbau mit Garage. Die Garage verfügt über eine Arbeitsgrube; bei Starkregen wurde Wassereintritt festgestellt, zudem ist das Garagenfenster schadhaft. Oberhalb des Anbaus befindet sich ein unbeheizter Wintergarten in einfacher Bauweise mit Eisenfenstern und Einfachverglasung sowie Blechverkleidung, der als besonderer Bauteil bewertet wurde.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.