48 K 21/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an den Räumen im Dachgeschoss und Dachboden nebst Garage und Kellerraum Nr. 3 des Aufteilungsplans.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Dachziegeleindeckung aus Ton; Holzdachkonstruktion mit Holzpfetten und Holzträgern; Dachflächen gedämmt, Dachraum begehbar, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung, Baujahr 1994; Wärmeverteilung über Gliederheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: einfache bis durchschnittliche Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass sowie drei bis mehrere Steckdosen; Gegensprechanlage, Zählerschrank, Kippsicherungen; in der Wohnung als nicht mehr zeitgemäß bewertet

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung und einfachen Beschlägen; Innenfensterbänke aus Marmor, Fliesen oder Holzwerkstoff, Außenfensterbänke aus Metall; Fenster überaltert

• Sanitär: Bad mit Wanne und Stand-WC mit Spülkasten; weiße Sanitärobjekte, durchschnittliche Ausstattung und Qualität; natürliche Entlüftung über Fenster

• Böden: Laminat, Fliesen und Parkett in den Wohnräumen bzw. der Wohnung; Kellertreppe mit schadhaften Fliesen

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.12.2025 vollständig vor Ort besichtigt; alle Räumlichkeiten sowie das Grundstück waren zugänglich. Das Objekt wurde zudem auf Grundlage von Grundbuchauszug, Bauakte, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung, Baulasten- und Altlastenauskunft bewertet.

Wohnung

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss und umfasst nach Aufmaß ca. 42 m² wohnwertabhängige Wohnfläche. Die Raumaufteilung besteht aus 3 Zimmern, Küche und Bad. Nach der Orientierung liegen ein Zimmer gartenseitig, die Küche giebelseitig, das Bad giebelseitig rechts, Schlafzimmer und Wohnzimmer straßenseitig. Zusätzlich sind der Wohnung der Dachboden, der Kellerraum Nr. 3 und eine Garage zugeordnet.

Der Grundriss ist zweckmäßig gestaltet. Die Belichtung und Besonnung wurden als gut bis ausreichend beurteilt. Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist insgesamt durchschnittlich, allerdings besteht ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau und teilweiser Modernisierungsbedarf. Festgestellt wurden insbesondere überalterte Fenster, eine nicht mehr zeitgemäße Elektroinstallation, teilweise verfärbte Innenwände sowie Mängel an Garage und Kellerraum. Der Kellerraum Nr. 3 ist derzeit nicht abgetrennt, da Wand und Tür fehlen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, massiv errichtetes Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr ist ca. 1952; Grundlage ist der Bauschein zum Wiederaufbau vom 16.04.1951. Im Erd-, Ober- und Dachgeschoss befindet sich jeweils eine Wohnung, im Kellergeschoss Flur, Heizungsraum, Waschküche, Zählerraum und Kellerräume. Modernisierungen betreffen bei der bewerteten Einheit vor allem die Baderneuerung ca. 2016/2017 und Malerarbeiten ca. 2020.

Die Grundrissgestaltung der Gesamtanlage ist funktional. Die Besonnung und Belichtung des Gebäudes werden als gut bis ausreichend beschrieben. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist leicht unterdurchschnittlich. Es bestehen ein leicht überdurchschnittlicher Unterhaltungsstau, allgemeiner Modernisierungs- und Renovierungsbedarf sowie Bauschäden und Baumängel. Genannt sind insbesondere Putz- und Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, schadhafter Fliesenbelag an der Kellertreppe, eine Leckage an Wasserleitungen im Keller, ein überalterter Wärmeerzeuger, verfärbte und verschmutzte Fassaden mit Putzschäden, schadhafte Treppenraumwände sowie fehlende Außenfensterbänke. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die bewertungsgegenständliche Wohnung leerstehend; ein Mietverhältnis bestand nach den zugrunde gelegten Angaben nicht.