10 K 14/25

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines Dreifamilienhauses mit Keller sowie um das Sondernutzungsrecht an einem Außenstellplatz.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach sowie Flachdach als Warmdach über dem Anbau; Eindeckung mit Eternit sowie Wellplatten aus glasfaserverstärktem Polyesterharz; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung und Warmwasser: Gas-Zentralheizung als Pumpenheizung mit Brennwertkessel, Baujahr ca. 2017; Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung

• Fenster: Holz-Verbundfenster mit Doppelverglasung; Rollläden aus Kunststoff; innere Fensterbänke aus Kunststein, äußere Fensterbänke aus Faserzement

• Sanitär: Bad mit eingebauter Wanne, eingebauter Dusche mit Abtrennung, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken; Ausstattung und Qualität überaltert

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 21.01.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Das Objekt wurde unter Heranziehung von Grundbuchauszug, Teilungsunterlagen, Wohnflächenberechnung, Baulastenauskunft und weiteren Behörden- und Marktdaten bewertet.

Wohnung

Die versteigerte Einheit ist die im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnete Erdgeschosswohnung nebst zugeordnetem Keller. Die Wohnfläche wurde vom Sachverständigen mit rund 66 m², die Nutzfläche des Kellers mit rund 5 m² ermittelt. Die Raumaufteilung umfasst 4 Zimmer, Küche, Flur und Bad.

Der Grundriss ist individuell gestaltet. Aus den vorliegenden Plänen ergibt sich eine Aufteilung mit Wohnraum, Essbereich, Küche, Bad sowie mehreren Zimmern; Belichtung und Besonnung werden als normal beurteilt.

Der Ausbauzustand ist einfach und insgesamt deutlich überaltert. Die Badausstattung wird ausdrücklich als veraltet beschrieben. Zudem besteht erheblicher Unterhaltungsstau mit allgemeinem Renovierungsbedarf. Wertrelevant sind insbesondere die im Gesamtgebäude festgestellten massiven Wasserschäden, die sich unter anderem an der Decke der Wohnung Nr. 2 im Bereich unter dem Flachdach des Anbaus zeigen.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein massives, unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Form einer Doppelhaushälfte mit Anbau; tatsächlich sind drei Wohneinheiten vorhanden. Das Baujahr ist ca. 1980, der Wärmeerzeuger wurde etwa 2017 erneuert. Das Gebäude umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss und Spitzboden als Speicher.

Die Grundkonstruktion besteht aus Mauerwerk mit Stahlbetondecken; im Inneren sind teils Gipskarton-Montagewände vorhanden. Die Belichtung und Besonnung des Gebäudes werden insgesamt als ausreichend beurteilt. Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich; es besteht erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

weitere Gebäude

Eine massive Einzelgarage mit Betonboden, Stahlsickentor und bekiestem Flachdach ist vorhanden. Sie steht im Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 und wurde im Gutachten daher nicht als mitzuversteigerndes Objekt bewertet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung nicht genutzt.