48 K 68/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 2-Zimmerwohnung Nr. 1 im KG nebst Kellerraum im Kellergeschoss mit Nr. 1 bezeichnet, in einem Dreifamilienhaus.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach mit Kiespressdach; Dacheindeckung 2025 erneuert

• Heizung/Warmwasser: Gasheizung laut Energieausweis; zentrale Warmwasserversorgung; in der Wohnung Warmwasser-Heizkörper

• Elektroinstallation: mittlere Gebäudeausstattung, getrennte Zähler werden angenommen; Wohnungsinstallation aus der Bauzeit

• Fenster: Kunststoff- und Aluminium-Isolierglasfenster sowie Glasbausteine; in der Wohnung Kunststofffenster mit Isolierglasscheiben

• Sanitärausstattung: Kalt- und Warmwasseranschlüsse mit zentraler Versorgung; Duschbad mit WC in älterer Ausstattung

• Bodenbeläge: Fliesen/PVC-Böden, angenommen in Wohnräumen und Bad

• Sonnenschutz: Kunststoffrollläden

• Hauseingang/Innentüren: Aluminiumhaustür mit Glasbausteinen, Klingel/Sprechtaster; Innentüren aus Holzwerkstoff

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 21.07.2025 nur äußerlich besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung war nicht möglich. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Wohnung, Gebäude und Grundstück wesentlich nach äußerer Inaugenscheinnahme, Bauakte, Teilungserklärung, Plänen und weiteren Unterlagen bewertet.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 liegt im Untergeschoss und verfügt laut Planunterlagen über rund 37,93 m² Wohnfläche. Der Grundriss umfasst zwei Zimmer sowie ein Duschbad mit WC; zusätzlich ist ein Kellerraum im Kellergeschoss zugeordnet. Die Wohnung besitzt einen eigenen Eingang von der Straßenseite.

Die Grundrissgestaltung ist für eine kleine Untergeschosswohnung einfach und funktional. Aufgrund der Hanglage ist von einer teilweise zur Seite bzw. Rückseite orientierten Belichtung auszugehen; konkrete Aussagen zur natürlichen Belichtung und Besonnung waren wegen fehlender Innenbesichtigung nur eingeschränkt möglich. Eine Terrasse, ein Balkon oder eine Loggia sind nicht vorhanden.

Der Ausstattungs- und Erhaltungszustand wurde mangels Zutritt nur aus Aktenlage und äußerem Eindruck abgeleitet. Angenommen werden eine einfache bis mittlere, überwiegend ältere Innenausstattung, im Bad eine ältere Sanitärausstattung sowie ein üblicher Unterhaltungszustand ohne bekannte wesentliche Veränderungen. Wesentliche wohnungsbezogene Schäden oder Mängel sind nicht dokumentiert; die Wertermittlung berücksichtigt jedoch ausdrücklich eine erhebliche Unsicherheit über Zustand und Innenausstattung.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, in drei Wohnungen aufgeteiltes Dreifamilienhaus in massiver Bauweise aus dem Baujahr 1967/68. Es ist hangseitig zwei- bis dreigeschossig ausgebildet und umfasst Wohnung Nr. 1 im Untergeschoss, Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss und Wohnung Nr. 3 im Obergeschoss. Die Brutto-Grundfläche des Gesamtgebäudes beträgt rund 637,50 m². Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Konstruktiv wird von einer für die Bauzeit typischen Massivbauweise mit Stahlbeton- bzw. Stahlträgerdecken und üblicher Abdichtung zum Erdreich ausgegangen. Die Fassade ist verputzt und teils mit Kunststeinplatten bekleidet. Das Gebäude weist laut Energieausweis sehr hohe Wärmeverluste auf; der Primärenergiebedarf beträgt 414,4 kWh/m²a. Das Flachdach wurde laut Protokoll der Eigentümerversammlung im Jahr 2025 erneuert.

Die Grundrissorganisation des Hauses ist klassisch mit gemeinschaftlichem Treppenhaus angelegt; im Untergeschoss befinden sich neben der Wohnung Waschküche, zugeordnete Kellerräume und PKW-Garagen. Nach äußerer Inaugenscheinnahme befindet sich das Gebäude in einem mittleren baulichen Zustand. Als Mangel sind noch vorhandene Restschäden als Folge des zuvor undichten Daches genannt; ferner haben sich Beläge im Zugangs- und Zufahrtsbereich gesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung bewohnt und zu Wohnzwecken genutzt; das übrige Gebäude diente Wohnnutzung mit Nebenflächen im Untergeschoss.