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Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um das Sondereigentum an der im Haus 15 im Dachgeschoss gelegenen Wohnung, durch eine Treppe mit Diele, Windfang und Abstellraum im 1. Obergeschoss verbunden, im Aufteilungsplan beziffert mit Nummern 15.2./1 bis 15.2./13 und dem mit Nr. 15.2./14 bezifferten Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan rot schraffiert gekennzeichnet und

das Sondereigentum an den über dieser Wohnung gelegenen und mit dem Dachgeschoss durch eine Raumspartreppe verbundenen Räumen im Kehlgeschoss Nrn. 15.2/15, 15.2/16 und 15.2/17; Sondernutzungsrecht ist vereinbart.

• Dachform und Dachdeckung: Holzdach mit Dachziegeleindeckung aus Ton; Teilbereiche der Dachflächen als Flachdach ausgebildet; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen im Bereich des ausgebauten Kehlbodens gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Fernheizung; Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer und Boiler; mechanische Einzelraumlüftung im innenliegenden Bad/WC, ansonsten Fensterlüftung

• Elektroinstallation: durchschnittliche, dem Baujahr entsprechende Elektroausstattung

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung; zusätzlich Dachflächenfenster, im Kehlboden 2023 teilweise erneuert

• Sanitärausstattung: Bad mit bodengleicher Dusche, WC, Doppelwaschtisch und Urinal; laut Gutachten fehlt das Urinal tatsächlich

• Böden: Holzdielen, Linoleum, Laminat, Fliesen und Steinteppich in den Wohnräumen; schadhafte Bodenbeläge insbesondere im Kehlbodenbereich

Besichtigung

Das Objekt wurde am 06.11.2025 innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden der Kellerraum, Teilbereiche des Kellergeschosses im Gemeinschaftseigentum, der Aufgang zur Wohnung sowie die zu bewertende Wohnung; ergänzend erfolgte die Bewertung auf Grundlage von Bauakten, Aufteilungsplänen und Verwaltungsunterlagen.

Wohnung

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss des Hauses Nr. 15 und ist über eine zugehörige Treppe mit Diele, Windfang und Abstellraum im 1. Obergeschoss erschlossen. Zum Sondereigentum gehören außerdem die darüber liegenden, über eine Raumspartreppe angebundenen Räume im ausgebauten Kehlgeschoss sowie ein Kellerraum im Kellergeschoss. Die Wohnfläche beträgt nach Aufmaß ca. 134 m².

Die Raumaufteilung umfasst im 1. Obergeschoss den Eingangsbereich und einen Abstellraum unter der Treppe. Im Dachgeschoss befinden sich zwei Zimmer, Küche/Wohn-/Essbereich, Flur, Bad, Balkon und ein weiterer Abstellraum. Der ausgebaute Kehlboden enthält einen Flur und zwei Zimmer. Die Grundrissgestaltung bietet damit eine großzügige Hauptwohnebene mit ergänzenden, wohnlich ausgebauten Zusatzräumen im Spitzbodenbereich.

Belichtung und Besonnung wurden als normal beurteilt. Zu beachten ist, dass die Räume im Kehlgeschoss nur über eine Raumspartreppe erschlossen sind und daher keinen vollwertigen Wohnraum im üblichen bauordnungsrechtlichen Sinn darstellen; dies führt zu einem eingeschränkten Wohnwert. Der Zustand der Wohnung ist insgesamt von Modernisierungs- und Renovierungsbedarf geprägt. Genannt werden unter anderem schadhafte Bodenbeläge, teilweise fehlende Sockelleisten, teils auf Putz geführte Leitungen sowie ein insgesamt pauschal berücksichtigter Instandsetzungs- und Überalterungsabschlag.

Gebäude

Das gemeinschaftliche Gebäude ist ein 1982 erstmals bezogenes, massiv errichtetes Wohn- und Geschäftshaus innerhalb einer Anlage aus drei Häusern mit insgesamt 6 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit. Es ist zweigeschossig, unterkellert und verfügt über ausgebautes Dach- und Kehlgeschoss; im Kellergeschoss befinden sich Tiefgarage, Lager-, Keller- und Technikflächen, das Erdgeschoss wird durch eine durchgehende Gewerbeeinheit gebildet.

Das Haus ist verputzt und gestrichen. Die Konstruktion besteht im Wesentlichen aus Kalksandsteinmauerwerk, Stahlbetondecken und einem Holzdach mit Tonziegeleindeckung; Teilbereiche der Dachflächen sind als Flachdach ausgebildet. Zur Wohnung führen eine Außentreppe aus Beton sowie innen Betontreppen mit Kunststeinbelag; zum Kehlgeschoss besteht eine Raumspartreppe.

Modernisierungen betreffen unter anderem teilweise Fenstererneuerungen in der Wohnung um 2008, den Ausbau des Kehlbodens mit teilweiser Dämmung, Teilerneuerungen von Bodenbelägen 2010/2019/2023, die Balkonsanierung 2021, neue Dachflächenfenster im Kehlboden 2023, die Baderneuerung mit wohnungsinternen Leitungsführungen 2023 sowie die Fassadensanierung 2023. Der augenscheinliche bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wurde als gut, die Gesamtanlage als ansprechend beurteilt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die zu bewertende Wohnung eigengenutzt. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss war geschlossen; ein laufender Gewerbebetrieb wurde augenscheinlich nicht geführt.