4 K 22/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus als Mittelhaus mit Erdgeschossanbau.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Tondachziegeln; Dachgauben vorhanden; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen ungedämmt, ohne Folienunterspannbahnen

• Heizung & Warmwasser: Gastherme, Baujahr 2015, 20 kW, Erdgas, augenscheinlich im Kellergeschoss; Funktionsfähigkeit nicht geprüft; nach älterer Auskunft diente die Anlage lediglich der Beheizung des Erdgeschosses

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung, jedoch mit Restfertigstellungsbedarf; nicht fertiggestellte Elektroinstallation dokumentiert; Elektrozählerschrank vorhanden

• Fenster: teilweise modernisierte Fenster, Zeitpunkt unbekannt, jedenfalls vor 2019; teilweise weiterer Erneuerungsbedarf

• Sanitär: Sanitärbereiche im Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss nur als Vorrichtungen bzw. geplante Bereiche vorhanden; erheblicher Fertigstellungsbedarf; starke Schimmelbildung im geplanten Sanitärbereich des Erdgeschosses

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.09.2025 überwiegend innen und außen besichtigt. Der Dachraum war nur teilweise einsehbar; wegen fehlender Stromversorgung erfolgte die Ausleuchtung fensterloser Bereiche mit Taschenlampe, ergänzend wurden Bauunterlagen und behördliche Auskünfte herangezogen.

Gebäude

Es handelt sich um ein dreigeschossiges, unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus als Mittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem nicht unterkellerten Anbau im Erdgeschoss. Das Hauptgebäude wurde nach vorliegenden Unterlagen etwa 1954 errichtet, der Anbau etwa 1957. 1963 wurde eine Nutzungsänderung mit Ausbau von Toilettenanlagen und Änderung der Hausfront im Erdgeschoss zur Gaststättennutzung beantragt; konstruktive Änderungen erfolgten dabei laut Unterlagen nicht. Das Erdgeschoss ist gewerblich vorgesehen, die Obergeschosse und das Dachgeschoss dienen der Wohnnutzung.

Die Nutzfläche im Erdgeschoss beträgt rund 34 m², die Wohnfläche vom 1. Obergeschoss bis Dachgeschoss rund 73 m², insgesamt somit etwa 107 m² bei einer Bruttogrundfläche von ca. 203 m². Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss einen Kellerraum, im Erdgeschoss Flur, Zimmer, einen geplanten Badbereich und einen Vorraum, im 1. Obergeschoss Flur, Zimmer und Vorrichtung für WC, im 2. Obergeschoss Flur, Zimmer und Vorrichtung für Bad sowie im Dachgeschoss Flur und zwei Zimmer mit geringer Raumhöhe von etwa 2,00 m. Das 2. Obergeschoss ist derzeit nur über eine Außentreppe erreichbar; für eine markt- und gebrauchsfähige Nutzung wird eine innenliegende Erschließung als erforderlich angesehen.

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet. Die Geschossdecken sind laut Unterlagen bis zum 1. Obergeschoss in Stahlbeton, zum 2. Obergeschoss als Holzbalkendecke ausgeführt. Die innere Erschließung erfolgt über massive Treppen; die Treppe zum Dachgeschoss weist Schäden auf und besitzt kein Geländer. Das Dach ist als Satteldach mit Tondachziegeln ausgeführt, mit Dachgauben, Zinkrinnen und ungedämmten Dachflächen ohne Unterspannbahnen. Der Dachraum war nur geringfügig einsehbar. Belichtung und Besonnung sind infolge der engen Bebauung und des unmittelbar rückwärtig anschließenden Steilhanges gut bis schlecht; einzelne Räume sind ungünstig belichtet.

Mit Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten wurde begonnen, aber nicht fertiggestellt. Erneuert wurde 2015 eine Gastherme im Keller; teils wurden Fenster und Außentüren bereits vor 2019 modernisiert, zudem begann die Erneuerung der Versorgungsleitungen. Insgesamt ist der bauliche Zustand schlecht. Es bestehen erheblicher Restfertigstellungs- und Instandsetzungsbedarf, unter anderem am Innenausbau, an Sanitärbereichen, Heizung, Elektro- und Leitungsinstallation, an Fenstern und Außentüren, am Außenputz sowie an der Erschließung des 2. Obergeschosses. Hinzu kommen starke Schimmelbildung im geplanten Sanitärbereich des Erdgeschosses, ein Feuchteschaden im Bereich einer Dachgaube, Ausblühungen an Dachziegeln, schlechte Grundrisssituation mit Wohnräumen über drei Ebenen, geringe Raumhöhe im Dachgeschoss sowie fehlende Stellplätze.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und in seinem damaligen Zustand weder bewohnbar noch nutzbar.